vizi occulti

Vizi occulti dell’immobile: cosa fare e cosa rischi

Hai venduto casa, oppure l’hai acquistata? Può capitare che dopo la compravendita di un immobile emergano dei vizi occulti.

Dopotutto eri immerso nell’iter burocratico e qualcosa ti è sfuggito. Sono sorprese spiacevoli, ma ora devi affrontarle e non è facile capire come procedere. I vizi occulti possono trasformare la tua nuova casa da sogno in una casa da incubo.

Facciamo un po’ di chiarezza insieme. Scopriamo cosa sono, cosa dice la legge e come puoi difenderti da eventuali inadempienze o anomalie riscontrate dopo la compravendita, sia se vendi o acquisti.

Cosa sono i vizi occulti nella compravendita immobiliare

Con il termine generico di “vizi” parliamo di tutti quei difetti di costruzione, imperfezioni materiali, o scarsa qualità nella realizzazione di un manufatto, che determinano carenze della costruzione edile.

L’art. 1490 del Codice Civile contiene le disposizioni in merito alla garanzia per vizi in una compravendita. Stabilisce l’obbligo per il venditore di garantire che il bene venduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso a cui è destinato. Oppure, che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Pertanto, è obbligo del venditore accertarsi e garantire la corretta realizzazione dell’opera.

Con vizi occulti si intendono, invece, tutti quei difetti di costruzione, imperfezioni o mancanza di qualità, che al momento della stipula del rogito non sono a conoscenza dell’acquirente. Difetti che il compratore non avrebbe potuto rilevare utilizzando l’ordinaria diligenza.

Ecco un breve elenco dei vizi più comuni:

  • impianti tecnologici, idrico, elettrico, gas, ecc.;
  • impianto fognario;
  • posa delle guaine impermeabili;
  • posa dei pavimenti.

Come puoi vedere, alcuni sono difficili da individuare, se il venditore non li comunica all’acquirente.

Vizi occulti compravendita: cosa rischia chi vende

Durante una compravendita immobiliare, il venditore è gravato dell’onere della garanzia, assicurando che l’immobile sia esente da vizi, è tenuto a comunicarli. Dunque, potresti trovarti in tre diverse situazioni, che impattano sulla riuscita della compravendita immobiliare.Il venditore:

  • espone al compratore i vizi dell’immobile. Il compratore è a conoscenza dei difetti del bene e si procede con il rogito. Tutto regolare, perché le parti sono a conoscenza dei vizi e li hanno accettati.
  • nasconde vizi e difetti facilmente eliminabili, per esempio ritinteggiando le pareti con tracce di umidità, l’atto notarile procede e, purtroppo, possono essere scoperti solo col passare del tempo. Il venditore dovrà risarcire l’acquirente per l’ammontare dei vizi, ma non annulla la compravendita immobile;
  • nasconde gravi difetti dell’immobile, si procede con l’atto di rogito e successivamente vengono scoperti i vizi. In questo caso si può arrivare alla risoluzione dell’atto notarile, oppure a una proporzionale riduzione del prezzo di vendita.

vizi occulti nella compravendita immobiliare

Vizi occulti compravendita: cosa rischia chi compra

Spetta al venditore garantire che l’immobile sia esente da vizi ma, qualora non lo faccia, l’acquirente può agire per tutelarsi. Attenzione però, possono esserci delle note dolenti in base a come il compratore si muove:

  • può reclamare per le vie legali solo per la scoperta di vizi occulti;
  • se a conoscenza dei vizi dell’immobile, rinuncia alla stipula dell’atto notarile,dopo la firma del preliminare, perde la caparra confirmatoria;
  • decade dal diritto di garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta, tramite una lettera denuncia vizi occulti immobile.

Sicurezza contro i vizi occulti nella compravendita immobiliare: non sei solo

È vero, i problemi in cui potresti incorrere nella compravendita immobiliare non sono pochi e i vizi occulti sono un aspetto subdolo che può sfuggirti.

Se vuoi comprare casa, il mio consiglio, per non perdere la serenità, evitare lungaggini burocratiche, multe o perfino l’annullamento dell’atto notarile, è di affidarti a un’agenzia immobiliare e a un tecnico specializzato. In questo modo, sarai tutelato, seguito e consigliato durante la fase di compravendita ed eviti rischi e spese inutili.

Se stai pensando di comprare o vendere la tua casa, contattami per una consulenza gratuita, posso aiutarti a procedere nella tua compravendita immobiliare senza pensieri.

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4 Commenti

  1. Buongiorno ho acquistato una villetta con molto terreno in cui ho riscontrato un vizio
    In una parte del terreno che ho fatto pulire a mie spese ho visto che nel perimetro di 30 metri di lunghezza non c’era la recinzione e che c’è un burrone di 5 metri di altezza come posso tutelarmi? Grazie

    1. Buongiorno,
      non sono sicuro che possa rivalersi in qualche modo sul venditore in quanto la presenza o meno della recinzione non è un vizio occulto in quanto è facilmente verificabile.
      E’ difficile poter affermare che il venditore abbia nascosto la mancanza della recinzione, durante un sopralluogo sarebbe stato possibile accertarsi della presenza o meno della stessa e conseguentemente magari trattare sul prezzo o non procedere con l’acquisto.
      Sarebbe necessario avere altre informazioni per poter capire meglio la situazione iniziale.
      Per la messa in sicurezza del burrone, occorrerà verificare con l’ufficio tecnico la presenza di eventuali vincoli o limitazioni edilizie, ed eventualmente presentare una comunicazione per la realizzazione di una recinzione di protezione.
      Spero di averle dato qualche indicazioni di suo interesse,
      resto a disposizione.
      Saluti

  2. Ho acquistato una villetta a schiera e

    solo dopo un mese dal rogito sono venuta a sapere di un vizio che mi è stato taciuto, le fondamenta sono scivolate su un lato, sono stati fatti lavori di consolidamento, ma tutto questo mi è stato taciuto dicendomi solo che c’era stato un assestamento della casa a causa di un terremoto, ma la cosa è diversa. Se impugnò il rogito cosa mi spetta ?

    1. Salve Rita,
      dopo aver dimostrato la presenza del vizio potrà rivalersi sul venditore ed arrivare a contestare l’atto di rogito, annullandolo o chiedendo un risarcimento danni.
      Spero di averle dato indicazioni di suo interesse, resto a disposizione.
      Saluti

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