Sanatoria abusi edilizi: quando è possibile sanare e quanto può costare?

La procedura di sanatoria per abusi edilizi consente di regolarizzare opere realizzate in violazione delle norme urbanistiche ed edilizie vigenti, tramite il pagamento di una sanzione. Tuttavia, occorre muoversi sempre con la dovuta cautela e considerare tutte le eventuali casistiche normate dal D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). 

Dunque, ormai è successo. Qualcosa non torna nell’immobile che stai ristrutturando o in quello che vorresti acquistare. Ora, devi capire di che tipo di difformità si tratta, se sia possibile rimediare, come riuscirci e quanto potrebbe costarti. 

Poiché un geometra specializzato in pratiche edilizie e compravendita immobiliare certificata è la persona giusta per aiutarti, iniziamo subito e approfondiamo l’argomento insieme. Vedrai che sarà tutto più chiaro.

Sanatoria abusi edilizi: sanabili e non sanabili, di cosa parliamo?

Partiamo da un dato di fatto: purtroppo, nel nostro Paese l’abusivismo edilizio è un fenomeno piuttosto diffuso, che si trascina da decenni. Dunque, potresti trovarti di fronte a 2 casistiche:

• immobili costruiti senza un permesso;
• immobili costruiti con il permesso, ma con delle difformità rispetto a quanto indicato nel progetto. Ad esempio, muretti divisori o pavimentazioni realizzare senza autorizzazione.

Entrambe le situazioni possono avere delle conseguenze piuttosto gravi. Ad esempio, un immobile costruito senza permesso dovrà essere sottoposto a demolizione, a meno che non rientri in un condono. Ovvero, una procedura legale attraverso la quale l’autorità pubblica decide di “perdonare” un abuso edilizio, con l’obiettivo di sanare la situazione urbanistica.

Dunque, il condono edilizio permette di rendere regolare un edificio costruito o ristrutturato in modo irregolare, con una procedura specifica. Ma considera che si tratta di una legge speciale dello Stato. È un evento straordinario e considerato necessario in situazioni di emergenza. Tant’è che, finora, in Italia ci sono stati solo 3 condoni (nel 1985, nel 1994 e nel 2003). 

A differenza del condono, la sanatoria per abusi edilizi è un provvedimento amministrativo consentito dalla normativa urbanistica vigente. Tuttavia, non è sempre possibile. Infatti, le difformità riscontrabili in un immobile possono essere di diversa entità. Ne consegue che potrebbero risultare più o meno gravi rispetto a quanto normato dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n.380). Dunque, è fondamentale sapere se una difformità rientri tra gli abusi edilizi sanabili o non sanabili. 

Occorre poi valutare le singole normative regionali, poiché prevedono diverse casistiche di tolleranze costruttive che, in taluni casi, possono farvi risparmiare una più costosa sanatoria edilizia.

Abusi edilizi sanabili e abusi edilizi non sanabili: la documentazione per accertarli

Per determinare la presenza di un abuso edilizio e individuarne la tipologia, hai bisogno di esaminare la documentazione relativa all’immobile. Parliamo della planimetria catastale, del permesso di costruire, del certificato di agibilità e di eventuali concessioni edilizie rilasciate in passato.

Quindi, per capire se è possibile sanare un abuso edilizio bisogna comprenderne l’entità e identificare cos’è stato realizzato fuori dal progetto. Nei casi più gravi, quelli relativi ad abusi non sanabili, il manufatto in questione dovrà essere abbattuto. Negli altri casi, invece, si può procedere con la procedura di sanatoria per gli abusi edilizi.

Sanatoria abusi edilizi: qual è la procedura da seguire?

Hai accertato le condizioni dell’immobile che vuoi acquistare o ristrutturare e hai scoperto che ci sono degli abusi sanabili. Forse, sono state fatte opere di manutenzione straordinaria senza chiedere i permessi, è stato abbattuto un tramezzo o magari c’è un pergolato a copertura fissa realizzato senza presentare la SCIA. Dunque, l’immobile si trova nelle condizioni per il rilascio del permesso di costruire titolo edilizio in sanatoria.

Tuttavia, a seconda della situazione, la procedura da seguire è diversa. Infatti, per poter ottenere la sanatoria edilizia, l’immobile deve risultare in regola con le normative urbanistiche valide al momento della realizzazione e nel momento della richiesta di regolarizzazione. Considera che la legge tollera gli abusi edilizi di lieve entità, come i tramezzi abbattuti o altri interventi che non alterano la planimetria dell’immobile oltre il 2%. Se la difformità che ti trovi a gestire rientra in questa casistica, puoi evitare di preoccuparti, poiché non incorri in sanzione penale e non dovrai fare nulla.  

Invece, se ci sono difformità più rilevanti, occorre regolarizzarle con la richiesta di sanatoria. Dunque, potrebbero servire:

• un permesso a costruire in sanatoria, per lavori realizzati senza permesso;
• la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività edilizia) in sanatoria, consentita quando nell’edificio sono stati realizzati interventi privi o in difformità della SCIA;
• CILA tardiva o postuma (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), se non sono stati segnalati interventi sull’immobile o se sono ancora in corso.

In definitiva, la sanatoria per abusi edilizi è possibile in determinate situazioni, ma se l’abuso edilizio non è sanabile, c’è poco da fare. Ecco perché è fondamentale prestare attenzione a ogni dettaglio quando ti appresti a valutare l’acquisto di un immobile.

Sanatoria automatica per abuso edilizio: cos’è?

Forse ne hai sentito parlare. Dunque, sarà meglio chiarire. La sanatoria automatica per abuso edilizio è un tema delicato nell’ambito dell’edilizia e dell’urbanistica e possibile solo se l’abuso edilizio soddisfa determinati requisiti.

Questa normativa specifica, contenuta nel testo unico sull’edilizia (Articolo 36, D.P.R. 380/2001), stabilisce una tolleranza per la sanatoria automatica di un abuso edilizio. Di solito, viene calcolata sulla superficie dell’edificio o del terreno in cui si trova l’immobile dov’è stato realizzato l’abuso. Espressa in percentuale, questa tolleranza è variabile, poiché le leggi sugli abusi edilizi possono differire da regione a regione.

Dunque, prima presentare domanda di sanatoria automatica per regolarizzare la situazione di un edificio, senza dover seguire la procedura ordinaria di sanatoria, sarà bene accertarti che sia possibile.

Quanto costa sanare un abuso edilizio?

Abbiamo visto quali possibilità ci sono per regolarizzare gli immobili in cui è presente un piccolo abuso edilizio, ma di certo ti starai chiedendo anche quanto costi farlo. La risposta è che dipende dal tipo di difformità rilevata e, di conseguenza, dai documenti necessari per mettersi in regola. 

La CILA in sanatoria, ad esempio, prevede il pagamento di una sanzione amministrativa di importo differente a seconda che il permesso riguardi un intervento già terminato, oppure uno ancora in corso. La sanzione prevista per la SCIA in sanatoria, invece, cambia a seconda delle dimensioni dell’edificio.

Quindi, l’unico modo per sapere esattamente quando può costarti la sanatoria per un abuso edilizio, è quella di affidarti sempre a un professionista, come un geometra.

Sanatoria per abusi edilizi: affidati a un professionista 

Ricapitolando, per quanto riguarda gli abusi edilizi sanabili è possibile richiedere la regolarizzazione dell’immobile, tramite opportuna richiesta. Tuttavia, le difformità non sono una questione da prendere alla leggera: che si tratti di comprare un appartamento, di ristrutturarlo o di valutare un’eredità, è sempre opportuno farsi affiancare da un tecnico specializzato. 

Regolarizzare edifici abusivi non è sempre possibile ed è bene agire nei limiti previsti dalla normativa edilizia, per non incorrere in spiacevoli e costose sanzioni, o in conseguenze ancora più gravi. 

Un professionista esperto ha le competenze e l’esperienza necessarie per aiutarti a comprendere se l’abuso edilizio riscontrato sia sanabile o non sanabile. Nonché, può gestire per te tutti gli aspetti tecnici e burocratici correlati.

Se vuoi acquistare casa, evitare imprevisti e procedere con la compravendita immobiliare certificata, sono a tua disposizione. Oppure, se credi che la tua abitazione non sia a norma, ma non sai come valutare una difformità, né sai se sia possibile procedere con la sanatoria per abusi edilizi, contattami senza impegno.

Raccontami quali difficoltà stai affrontando e troveremo insieme la soluzione idonea e più efficace.