Rendita catastale di un immobile: cos’è e a cosa serve

Quante volte l’hai sentita nominare? Eppure, la rendita catastale di un immobile ti appare come un concetto astratto, le cui implicazioni sono ancora poco chiare. Tuttavia, sei possiedi una casa, o vuoi acquistarne una, devi assolutamente comprenderlo.

La rendita catastale è un valore assegnato agli immobili che generano un reddito, ed è importante poiché definisce la base imponibile per alcune imposte, tra cui l’IMU.

Ma non è solo una questione di tasse. La rendita catastale ha un impatto significativo anche su sull’acquisto o la vendita di un’immobile. Infatti, può darti un’idea del suo valore e del prezzo di mercato, influenzando l’ammontare finale di un’eventuale compravendita immobiliare.

Ecco perché affronteremo l’argomento in modo approfondito. Scopriremo cos’è la rendita catastale, come calcolarla, in che modo influisca sulla tassazione, sul valore di mercato di un immobile e come puoi modificarla. Non indugiamo oltre e andiamo avanti.

Che cos’è la rendita catastale di un immobile: tutto quello che devi sapere

Per comprendere il concetto di rendita catastale dobbiamo partire da un presupposto importante: ogni fabbricato, così come ogni terreno, è in grado di produrre un reddito. E quest’ultimo, si sa, è soggetto a tassazione.

Dunque, quando parliamo di rendita catastale di un immobile ci riferiamo al valore fiscale che l’Agenzia delle Entrate gli assegna. Ergo, ne indica il reddito teorico utilizzabile per determinare l’importo delle tasse e delle imposte che devono essere pagate sul bene stesso. Queste comprendono:

• l’IMU (l’Imposta Municipale Unica).
• la TASI (la Tassa sui Servizi Indivisibili).
• l’ICI (l’Imposta Comunale sugli Immobili).

Ma non solo, il valore catastale di una casa serve anche nel calcolo di altre imposte, ad esempio:

• imposta ipotecaria – previste per eventuali formalità eseguite nei pubblici registri immobiliari in occasione di compravendite immobiliari, donazioni, successioni o di iscrizioni per ipoteche e diritti reali di godimento, come l’usufrutto;
• imposta catastale – dovuta quando si procede a una voltura catastale, sempre in seguito a vendita, successione, donazione, scrittura di ipoteche, ecc.

Il valore della rendita catastale viene calcolato in base a diversi fattori, tra cui la zona geografica, la tipologia dell’immobile e le sue caratteristiche. Scendiamo un po’ più nel dettaglio.

Come si calcola la rendita catastale di un immobile

La rendita catastale è quel valore dato agli immobili che generano un reddito. Quindi, rappresenta la base imponibile per calcolare alcune imposte.

Ma quali sono gli elementi che permettono di definire la rendita catastale con precisione?

Come puoi intuire, molto dipende dalla posizione geografica e dalla grandezza dell’immobile. Del resto, un’abitazione di 200 mq nel centro storico di una grande città avrà un valore maggiore rispetto a un piccolo appartamento di periferia, magari in una zona disagiata.

Tuttavia, oltre alla zona geografica, ci sono altri 2 fattori molto importanti:

• la consistenza catastale dell’unità immobiliare – è correlata alla dimensione dell’immobile e determinabile in base alla superficie, al numero di vani e alla volumetria;
• la tariffa d’estimo unitaria – è un valore numerico che fa riferimento al Comune e alla zona nel quale si trova l’immobile. Questo valore può cambiare in base alla suddivisione del territorio, alla categoria dell’immobile e alla classe catastale di appartenenza.

Per calcolare la rendita catastale, espressa in euro per metro quadrato, si utilizza un’apposita formula matematica, che tiene conto dei fattori di cui abbiamo appena discusso. Di base, si moltiplica la dimensione dell’immobile per la tariffa d’estimo.

Ma c’è un altro elemento da considerare: la destinazione d’uso dell’immobile, a seconda della quale il calcolo viene effettuato in modo diverso. Dunque, è cruciale sapere a quale categoria catastale è riconducibile la tua casa.

Le categorie catastali degli immobili e i coefficienti di calcolo

La destinazione d’uso di un immobile, e la relativa rendita catastale, è rilevabile tramite la classificazione catastale determinata dalla normativa. Quest’ultima prevede:

• Categoria A – immobili a destinazione ordinaria.
• Categoria B – immobili ad uso collettivo.
• Categoria C – immobili commerciali e pertinenze.
• Categorie D, E ed F – sono categorie di immobili a destinazione speciale, in cui rientrano, rispettivamente, fabbriche, centri commerciali, ospedali, banche(D); attività pubbliche o di culto (E); immobili a categoria catastale fittizia (F).

In base agli estremi catastali dell’immobile, è dunque possibile determinare il corretto coefficiente di calcolo per definire il valore catastale:

• prima casa – rendita catastale x 115,5;
• fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (escluse A/10 e C/1) rendita catastale x 126;
• fabbricati di categoria B – rendita catastale x 147;
• fabbricati di categoria A/10 e D – rendita catastale x 63;
• fabbricati di categoria C1 ed E – rendita catastale x 42,84;
• terreni non edificabili (agricoli) – reddito dominicale x 112,50.

Il valore ottenuto dal calcolo sarà dunque la nostra base imponibile per il calcolo di tasse e imposte, a prescindere dal corrispettivo riportato nell’atto di vendita. Quindi sarà il caso di fare chiarezza riguardo ad almeno un paio di domande frequenti, che generano spesso confusione e alimentano i dubbi.

Che differenza c’è tra valore catastale e rendita catastale?

Il valore catastale e la rendita catastale sono 2 concetti distinti, ma strettamente correlati, ed entrambi vengono utilizzati dal Catasto per determinare il valore fiscale di un immobile.

Il valore catastale è stabilito dal Catasto, che tiene conto di diversi fattori, tra cui appunto la posizione, le dimensioni, lo stato di manutenzione e la destinazione d’uso dell’immobile. Questo valore, come abbiamo visto, è la base imponibile per alcune imposte, come quella di registro e sulle compravendite.

La rendita catastale, invece, è un valore annuo che viene attribuito a un immobile dal Catasto in base alla sua tipologia e alle sue caratteristiche. Questo valore viene utilizzato come base imponibile per alcune tasse, come l’IMU, l’Imposta Municipale Unica. La rendita catastale viene calcolata come una percentuale del valore catastale dell’immobile.

In sintesi, anche se i due concetti sono distinti, la rendita catastale dipende dal valore catastale dell’immobile.

Che differenza c’è tra valore catastale e valore di mercato?

È importante fare una distinzione anche tra il valore catastale e il valore di mercato di un immobile. Il primo rappresenta il reddito teorico che potrebbe essere prodotto dall’immobile nel caso in cui venisse affittato, mentre il valore di mercato esprime il prezzo che l’immobile potrebbe raggiungere in caso di compravendita sul mercato. Dunque, quest’ultimo dipende da molti fattori, tra cui la domanda e l’offerta, la posizione dell’immobile, le sue condizioni e le caratteristiche del mercato immobiliare locale.

Il valore catastale e il valore di mercato possono differire notevolmente, soprattutto in situazioni in cui l’immobile si trova in una zona particolarmente richiesta o scarsamente popolata, o in caso di mercato immobiliare instabile.

Ad esempio, un immobile situato in una zona di pregio può avere un valore di mercato molto superiore al suo valore catastale, mentre un immobile in una zona meno appetibile potrebbe avere un valore di mercato inferiore rispetto al suo valore catastale. Anche se, in generale, il valore di mercato è sempre superiore al valore catastale.

Come conoscere la rendita catastale di un immobile?

Per conoscere la rendita catastale di un immobile, necessaria in caso di compravendita immobiliare, è possibile richiedere una visura catastale presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Oppure, online tramite il sito web dell’Agenzia stessa.

La visura catastale è un documento ufficiale che contiene tutte le informazioni relative all’immobile, tra cui, appunto, la sua rendita catastale. Per richiederla è necessario pagare una tariffa, abbastanza contenuta, il cui importo varia a seconda del tipo di immobile e della modalità di richiesta.

Perché la rendita catastale è importante?

La rendita catastale è un valore fiscale che rappresenta il reddito annuo ipotetico prodotto da un immobile se fosse affittato. Dunque, è fondamentale conoscerlo. Diciamo che, sostanzialmente, sono 3 i motivi principali per cui la rendita catastale di un immobile è così importante:

• è il valore relativo al calcolo delle tasse da pagare sui beni immobili, poiché sia l’IMU che la TASI e l’ICI si basano su questo dato;
• influisce sul valore fiscale e di mercato dell’immobile, influenzandone il prezzo di vendita, o di locazione, e le relative imposte da pagare;
• impatta sul reddito imponibile delle persone fisiche e delle società, in quanto viene considerata come un reddito da fabbricati, che va inserito nella dichiarazione dei redditi.

Conoscere la rendita catastale del proprio immobile è quindi importante per evitare eventuali errori o malintesi, nonché per valutare correttamente il valore dell’immobile stesso.

Si può aumentare la rendita catastale di un immobile?

A questo punto, una domanda che sorge spontanea, ci porta a riflettere: esiste la possibilità di aumentare la rendita catastale di un immobile?

La risposta è affermativa: in alcuni casi è possibile aumentare la rendita catastale. Per riuscirci, puoi:

• ampliare l’immobile, aumentandone la superficie – si tratta, naturalmente, di un’operazione le necessita delle opportune autorizzazioni previste dalla normativa italiana.
• ristrutturare l’immobile – anche in questo caso occorre seguire l’iter di presentazione del progetto, che deve essere approvato, prima dell’inizio dei lavori;
• richiedere una revisione della rendita catastale presso l’Agenzia delle Entrate. Ciò accade quando c’è una variazione della destinazione d’uso dell’immobile, in seguito a una ristrutturazione, oppure una demolizione e ricostruzione dell’immobile.

È importante sottolineare che l’aumento della rendita catastale può comportare anche un incremento delle imposte da pagare. Tuttavia, se l’immobile risulta sottostimato rispetto al suo reale valore di mercato, l’aumento della rendita catastale può comportare anche un aumento del suo valore di mercato. Sono valutazioni da fare di caso in caso.

Rendita catastale: affidati a un professionista esperto

Ricapitolando, la rendita catastale è un valore fiscale che l’importo delle imposte da pagate sui beni immobili e contribuisce al reddito delle persone fisiche e delle società. Oltre a determinare il valore di mercato di un’abitazione, di un negozio, di un capannone industriale.

La rendita catastale viene calcolata in base a una serie di fattori, tra cui la posizione geografica dell’immobile, la sua superficie e la sua destinazione d’uso. Per conoscerla è possibile consultare il Catasto o richiedere una visura catastale presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

In ogni caso, bisogna tenere conto della rendita catastale quando si acquista o si vende un immobile, poiché ha un impatto importante sulla compravendita immobiliare. Un professionista esperto può affiancarti nelle varie fasi, per darti la certezza che tutto sia sotto controllo, dalla richiesta delle visure alle dichiarazioni di conformità.

Contattami senza impegno e raccontami quali sono i tuoi progetti. Sarò felice di conoscerti e supportarti per fugare ogni dubbio sulla rendita catastale della tua casa o di quella che stai per acquistare.