Quali sono gli abusi edilizi sanabili e non sanabili?

Se li scopri troppo tardi possono trasformarsi in un incubo, sia che tu abbia comprato o venduto l’immobile. Sai quali sono gli abusi edilizi sanabili e non sanabili? Sei consapevole delle possibili sanzioni amministrative e delle conseguenze legali?

L’abuso edilizio si verifica quando un immobile viene costruito senza o in difformità a un’autorizzazione. Ad esempio, il permesso di costruire è un provvedimento amministrativo che deve essere richiesto e rilasciato dall’autorità comunale in conformità alle norme urbanistiche e dei codici edilizi e igienici. Se non ne sei in possesso non puoi costruire.

Dunque, è abusiva la realizzazione di un immobile privo di permesso. Ma anche se lo stesso viene costruito con caratteristiche tipologiche, volumetriche o di utilizzo diverse rispetto a quanto indicato nel permesso di costruire, siamo di fronte a un abuso edilizio. È inutile girarci intorno, serve fare chiarezza subito.

Quali sono gli abusi edilizi?

Gli abusi edilizi rappresentano una violazione delle normative vigenti e possono riguardare sia la costruzione di nuovi edifici che la ristrutturazione di quelli esistenti. Si tratta di lavori effettuati su un immobile senza le necessarie autorizzazioni (Permesso di costruire e Segnalazione certificata di inizio attività edilizia) o comunicazioni (comunicazione inizio lavori asseverata), in difformità delle stesse o in contrasto con le prescrizioni previste dalle leggi in materia urbanistica, edilizia e ambientale.

Dunque, gli abusi edilizi sono difformità di diverso tipo (abusi totali, sostanziali o minori), come indicato nel Testo unico dell’edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), che possono essere più o meno gravi e riguardare:

• lavori di ampliamento;
• sopraelevazione;
• demolizione;
• ricostruzione;
• cambio di destinazione d’uso;
• realizzazione di nuove opere e infrastrutture;
• modifiche di impianti;
• rifacimento di facciate e altro ancora.

In pratica, gli abusi edilizi si annidano ovunque. Se vuoi scoprirli per tempo, devi sapere dove guardare. E se vuoi risolverli, devi sapere come fare e se sia possibile.

Le conseguenze legali di un abuso edilizio possono essere anche molto gravi e, quando risulta insanabile, può comportare la demolizione dell’opera abusiva. Ma oltre alla conseguente perdita economica per i lavori da eseguire, e l’eventuale sanzione amministrativa, c’è il rischio, a seconda del tipo di abuso, di essere perseguiti penalmente per aver commesso un reato considerato penale.

Senza dimenticare che gli abusi edilizi rappresentano un ostacolo per la compravendita di un immobile. Infatti, se un acquirente effettua una verifica delle autorizzazioni edilizie relative all’immobile, e scopre l’esistenza di alcune difformità, può decidere di non procedere all’acquisto o di richiedere una svalutazione dello stesso. Invece, nel caso se accorga dopo l’acquisto, può anche agire legalmente nei confronti del precedente proprietario.

Per questi motivi, e molti altri, prima di comprare o vendere casa è importante informarsi adeguatamente, se vuoi evitare che il sogno di una nuova abitazione si trasformi in un’odissea. Dunque, è necessario sapere quali sono gli abusi edilizi sanabili e non sanabili, quali conseguenze comportino e a chi rivolgerti per verificare la regolarità edilizia di un immobile.

Quali sono gli abusi edilizi sanabili?

Gli abusi edilizi sanabili sono quei lavori edilizi eseguiti in violazione delle norme urbanistiche e di edilizia, che possono essere corretti mediante un iter amministrativo. In altre parole, attraverso il procedimento di sanatoria, il proprietario può ottenere l’autorizzazione retroattiva per i lavori effettuati in modo illegittimo.

Dunque, per sanare un abuso edilizio è necessario presentare una domanda di sanatoria al comune in cui si trova l’immobile. La richiesta può essere fatta sia dal proprietario dell’abitazione che da un titolare di diritto reale sull’immobile, ma con delega di assenso del proprietario. Tuttavia, tale richiesta deve essere redatta da un tecnico abilitato, solitamente un geometra o un architetto.

Infatti, la richiesta di sanatoria dovrà contenere una relazione tecnica descrittiva dell’opera abusiva, la planimetria dell’immobile e la documentazione relativa alle norme urbanistiche e di edilizia applicabili. Ma attenzione, non potrà essere presentata nel caso in cui la sanzione amministrativa sia già stata emessa.

Spetterà poi al comune, attraverso un apposito procedimento amministrativo, valutare la domanda e verificare se i lavori siano effettivamente sanabili. Se la richiesta verrà accolta, sarà comunque necessario pagare una sanzione amministrativa per la violazione commessa, se si vuole ottenere il permesso retroattivo. In caso contrario, l’opera dovrà essere demolita e il proprietario dovrà ripristinare lo stato dei luoghi.

Nei casi in cui ti trovi ad affrontare un abuso edilizio, è sempre consigliabile affidarsi a un tecnico specializzato in pratiche edilizie e compravendita immobiliare. Anche perché, Regioni e Comuni possono adottare regole che, a volte, differiscono tra loro. Un geometra esperto è in grado di consigliarti, valutare la fattibilità della sanatoria e seguire il procedimento amministrativo.

Esempi di abusi edilizi sanabili e normativa

La presenza di abusi edilizi non è una rarità e spesso neppure il proprietario dell’immobile ne è consapevole. A ogni modo, la maggior parte delle volte si tratta di difformità tollerate dalla legge, come previsto dall’articolo n. 34 del Testo unico sull’edilizia, il quale chiarisce:

• comma 1 – “Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.”
• comma 2 – “…costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.”
• comma 3 – “Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie…”.

Per fare un po’ più di chiarezza, ecco alcuni esempi dei più comuni abusi edilizi sanabili:

• Manutenzione straordinaria non autorizzata – questo tipo di abuso edilizio consiste nell’esecuzione di lavori di manutenzione o riparazione senza richiedere il permesso di costruire. È considerato sanabile se i lavori sono di modesta entità e non hanno modificato la sagoma dell’edificio.
• Ampliamento della superficie abitabile – se l’unità abitativa è stata ampliata senza richiedere il permesso ma il lotto dispone ancora di capacità edificatoria, l’abuso può essere sanato. In caso contrario, l’abuso è considerato non sanabile.
• Realizzazione di opere di urbanizzazione – parliamo della realizzazione di parcheggi, pavimentazione di cortili o costruzione di muretti di recinzione. In questi casi, gli abusi possono essere sanati anche se eseguiti in zone non edificabili, ma non ad alto rischio, o in aree già urbanizzate.
• Realizzazione di opere di modesta entità in zone di vincolo paesaggistico o ambientale – opere come la costruzione di muretti a secco, di baracche o verande possono essere sanate se l’area interessata non è di particolare pregio ambientale o paesaggistico.
• Modifiche degli infissi e delle facciate esterne di un edificio – possono essere sanate se non hanno alterato l’aspetto estetico dell’immobile e non sono in contrasto con le norme urbanistiche e di edilizia applicabili.

È importante ricordare che la sanatoria non è sempre garantita e dipende dalle caratteristiche specifiche dell’abuso edilizio commesso. Inoltre, anche se concessa, non implica l’eliminazione delle eventuali conseguenze amministrative.

Quali sono gli abusi edilizi non sanabili?

Gli abusi edilizi non sanabili sono quelle difformità più gravi che non possono essere regolarizzate pagando una sanzione amministrativa. In pratica, risultano in contrasto con il requisito della doppia conformità urbanistica: normativa attuale e normativa vigente al momento dell’esecuzione dell’opera.

Entriamo nel dettaglio di qualche esempio utile per capire meglio quali possono essere considerati abusi edilizi insanabili:

• Abusi edilizi in aree a rischio idrogeologico – gli interventi edilizi effettuati in zone a rischio idrogeologico, come fiumi, torrenti, frane o alluvioni, sono considerati non sanabili. Questo perché tali zone sono soggette a particolari vincoli urbanistici che ne vietano l’edificabilità.
• Costruzioni abusive in zone agricole o verdi – le costruzioni abusive in zone agricole o verdi, come parcheggi, edifici industriali o residenziali, sono considerate non sanabili. Questo perché tali zone sono soggette a vincoli paesaggistici, agricoli e ambientali che ne vietano l’edificabilità.
• Abusi edilizi in edifici vincolati – gli edifici vincolati sono quelli di particolare pregio storico-artistico o architettonico e sono soggetti a vincoli urbanistici che ne vietano la demolizione e ne regolamentano la ristrutturazione. Gli interventi edilizi che violano questi vincoli sono considerati non sanabili.
• Costruzioni abusive in zone di tutela ambientale – le costruzioni abusive in zone di tutela ambientale, come parchi nazionali, riserve naturali e zone umide, sono considerate non sanabili.

Le conseguenze per i proprietari degli immobili che hanno commesso abusi edilizi non sanabili possono essere molto gravi. Dovranno demolire l’opera abusiva a proprie spese, saranno soggetti a sanzione amministrativa pecuniaria e perseguibili fino alla confisca dell’immobile.

Inoltre, gli abusi edilizi non sanabili possono comportare anche conseguenze penali, come il reato di violazione delle norme urbanistiche e di edilizia. Il proprietario può essere punito con una multa molto elevata e, in alcuni casi, anche con l’arresto.

Come scoprire gli abusi edilizi sanabili e non sanabili

Quando vuoi verificare se l’immobile presenta abusi edilizi sanabili o non sanabili, è necessario effettuare un’ispezione visiva dell’immobile per individuare eventuali anomalie rispetto al progetto autorizzato, come: ampliamenti o modifiche apportate all’edificio.

Poi, a prescindere se sospetti o meno che ci sia la presenza di un abuso edilizio, puoi richiedere ed esaminare la documentazione relativa all’immobile. Ad esempio, la planimetria catastale, il permesso di costruire e le eventuali concessioni edilizie rilasciate in passato. Ma non solo, anche documentazioni importanti quali:

• l’atto di conformità urbanistica – attesta la conformità di un immobile alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti;
• l’atto di conformità catastale – attesta la conformità di un immobile alle descrizioni e agli elementi riportati nel catasto;
• il certificato di agibilità – attesta che un immobile è idoneo a essere abitato e che rispetta tutte le norme igienico-sanitarie e di sicurezza previste dalla legge.

Infine, per avere una panoramica completa sulla situazione dell’immobile, è possibile richiedere una visura ipotecaria presso gli uffici di Pubblicità Immobiliare (Conservatoria del Registro Immobiliare). Tale visura fornisce informazioni sul proprietario, sull’immobile e su eventuali ipoteche, pendenze giudiziarie o altri vincoli che possano influire sulla proprietà o il suo uso.

Poiché si tratta di documentazione tecnica, che oltre a essere richiesta, deve anche essere interpretata nel modo corretto, è consigliabile affidarsi a un tecnico specializzato. In questo modo, sarà possibile fare una valutazione approfondita dell’immobile e individuare eventuali abusi edilizi sanabili o non sanabili.

Cosa fare in caso di abuso sanabile o insanabile 

In caso di abusi edilizi, la prima cosa da fare è rivolgersi a dei professionisti esperti, che possano valutare la situazione e fornire un’analisi tecnica e giuridica:

• il geometra può garantire una valutazione tecnica dell’immobile e dell’eventuale abuso edilizio, individuando le possibili soluzioni per la sua regolarizzazione, nonché assisterti nell’iter per la richiesta della sanatoria;
• l’avvocato può fornire una consulenza legale e il supporto necessario per tutelare i tuoi interessi in caso di controversie.

Come anticipato, gli abusi edilizi di lieve entità come quelli che non alterano la planimetria dell’immobile nel rispetto della soglia del 2%, o l’abbattimento di un tramezzo, sono tollerati dalla legge. Ma in caso di difformità più rilevanti è possibile regolarizzarle con diverse modalità, a seconda del contesto, chiedendo:

• un permesso a costruire in sanatoria (se i lavori sono stati realizzati senza permesso a costruire);
• una sanatoria (provvedimento amministrativo consentito quando gli interventi realizzati sono privi o in difformità della segnalazione certificata di inizio attività edilizia (SCIA);
• CILA tardiva o postuma (la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata è un titolo abilitativo edilizio da inviare al comune quando l’immobile ha già subito interventi, oppure i lavori sono in corso, ma non ancora segnalati).

Quindi, ricapitolando, in caso di abusi edilizi sanabili è possibile richiedere la regolarizzazione dell’immobile tramite la presentazione di opportuna richiesta, a seconda del caso. Invece, se l’abuso edilizio non è sanabile, è necessario procedere alla demolizione dello stesso, a proprie spese.

In ogni caso, quando vuoi comprare o vendere casa è fondamentale verificare la conformità dell’immobile alle normative edilizie in vigore, per evitare problemi futuri e garantirti la piena fruibilità dello stesso.

Abusi edilizi sanabili e non sanabili: affidati sempre a un tecnico professionista

Abbiamo fatto un viaggio abbastanza approfondito per scoprire quali sono gli abusi edilizi sanabili e non sanabili, cosa fare e quali conseguenze possano comportare.

Sono consapevole che si tratti di un ambito complesso e molto tecnico. Quindi, capisco che sia difficile per chi non è addetto ai lavori, comprendere se si trovi davanti a un abuso edilizio o coglierne l’entità. Dunque, se stai pensando di acquistare o vendere casa, e vuoi verificare l’eventuale presenza di un abuso edilizio, sono a tua disposizione per aiutarti.

Contattami senza impegno e raccontami quali difficoltà stai affrontando. Insieme possiamo trovare la soluzione più efficace per regolarizzare eventuali difformità nel tuo immobile o in quello che intendi acquistare.