Lavori extra capitolato nelle case in costruzione: cosa comprendono?

Hai trovato una casa in costruzione che soddisfa le tue aspettative. Metrature e posizione sono perfette e vuoi comprarla. Tuttavia, prima dovresti considerare anche i lavori extra capitolato, poiché trascurare questo aspetto potrebbe riservarti spiacevoli sorprese.

Quando una casa è in costruzione offre il vantaggio di poter decidere come personalizzare le finiture. Oltre a consentirti alcune modifiche che la rendano più funzionale alle tue necessità. Nonostante questo, considera che stai acquistando casa mentre è ancora in corso un processo costruttivo, il cui risultato è sostanzialmente solo sulla carta.

Hai bisogno di raccogliere e verificare tutte le informazioni necessarie relative al progetto e analizzare con attenzione il capitolato di costruzione. Quest’ultimo è un documento tecnico, che rientra nel contratto d’acquisto, in cui sono indicate tutte le caratteristiche dell’immobile: dai materiali usati alle planimetrie, dai progetti degli impianti fino alle finiture interne ed esterne. Ma non solo, sono incluse anche le modalità di esecuzione dei lavori.

Dunque, puoi scegliere tra le diverse opzioni indicate nel capitolato, oppure richiedere alcune variazioni che ritieni opportune, sempre che la fase di costruzione dell’edificio lo permetta. Sono queste tue richieste a rientrare in quelli che vengono definiti lavori extra capitolato. Vediamo nel dettaglio cosa comprendono e quali conseguenze possono comportare.

Capitolato di costruzione: quali lavori sono inclusi?

Comprare casa rappresenta un momento importante della vita. Cominciamo col capire quali lavori sono inclusi nel capitolato di costruzione, che detta lo standard qualitativo minimo da rispettare in ogni appartamento, per quanto riguarda le finiture interne ed esterne. Parliamo di:

• impianto elettrico;
• impianto idrico completo di rubinetteria;
• impianto di riscaldamento (a pavimento, ad aria o con termosifoni);
• predisposizione vani contenitore per i contatori di luce, acqua e gas;
• predisposizione per i condizionatori;
• battiscopa e pavimenti;
• bagni completi di sanitari;
• fissi e infissi (porte, finestre, tapparelle, persiane, scuri);
• recinzioni. 

A seconda della grandezza dell’appartamento, della presenza di cantina, garage e/o giardino, questi elementi saranno presenti in quantità diversa. Dal capitolato sono invece generalmente esclusi lampadari, box doccia e mobili per il bagno, ma anche le zanzariere, le inferriate per finestre e le tende parasole

Il capitolato è obbligatorio?

Il capitolato di costruzione è un documento tecnico redatto dall’impresa edile e firmato sia dalla stessa che dal committente. È obbligatorio soltanto nel caso il committente sia un ente pubblico. Tuttavia, anche tra privati è bene averlo, perché contiene la descrizione dettagliata delle condizioni in cui verrà consegnato l’immobile al proprietario. 

Naturalmente, in queste informazioni ci sono anche la tipologia dei materiali tra i quali scegliere, le lavorazioni e i costi relativi. Il capitolato, infatti, stabilisce il margine di personalizzazione dell’immobile che hai acquistato. Dunque, nel prezzo concordato rientrano una serie di opzioni per pavimenti, porte, infissi e rifiniture, tra le quali potrai scegliere per dare alla tua nuova casa l’aspetto che preferisci. 

Lavori extra capitolato: cosa c’è da sapere

Di solito, il capitolato offre una discreta variabilità di materiali e finiture. Ma potresti comunque non essere soddisfatto e voler personalizzare ancora di più l’abitazione, approfittando del vantaggio che offre l’acquisto di un immobile ancora in costruzione. Questa fase, però, è molto delicata, poiché dovrai concordare materiali e lavori extra capitolato, che faranno lievitare il prezzo rispetto alla cifra inizialmente concordata.

A questo proposito, ricorda che l’impresa edile non può effettuare lavori di questo tipo, con maggiorazione di prezzo, senza che il committente e/o l’acquirente abbiano dato la loro approvazione. In altre parole, qualunque modifica deve essere messa nero su bianco: occorre un preventivo, che dovrai vagliare ed eventualmente approvare.

Cosa comprendono i lavori extra capitolato?

Come si può intuire dalla definizione, i lavori extra capitolato comprendono tutto ciò che non rientra nel capitolato. Se vuoi un numero maggiore di prese elettriche, per esempio, questo intervento è fuori dal capitolato, così come la scelta di un pavimento che non rientra tra quelli proposti dall’impresa. Allo stesso modo, se vuoi installare dei sanitari e della rubinetteria di design, dei termoarredi particolari o degli scaldasalviette in bagno, si tratta sempre di lavori extra capitolato. 

Conteggio dei lavori extra capitolato a corpo o misura

Nel preventivo dei lavori extra capitolato verranno indicati i costi da sostenere e sarà poi concordata la modalità di conteggio, che può essere:

• a corpo, nel caso di lavori il cui costo è fisso e stabilito all’inizio (il pagamento di solito è ripartito in più acconti);
• a misura, ovvero con il pagamento di quanto effettivamente realizzato (l’importo da contratto potrebbe subire variazioni, in questo caso);
• in economia, con pagamento a ore e materiali. In genere è la tipologia a cui si ricorre per interventi che è difficile quantificare economicamente a priori.

La contestazione dei lavori extra capitolato

Tutti ci auguriamo che l’acquisto di una nuova casa sia un’esperienza serena. Tuttavia, qualcosa può andare storto. Ad esempio, una volta consegnato l’immobile possono emergere dei problemi relativi al capitolato. Capita a molte persone di fronteggiare una situazione in cui sono stati applicati prezzi unitari differenti (che di solito vuol dire più elevati) rispetto al documento tecnico. Oppure, che siano state effettuate lavorazioni di qualità inferiore a quella pattuita. 

Cosa puoi fare in questi casi?

Devi sollevare una contestazione alla ditta che ha eseguito i lavori entro 60 giorni dalla scoperta del difetto di realizzazione, come previsto dalla normativa sulla “Responsabilità dell’appaltatore per difformità e vizi dell’opera”. La stessa norma prevede che, dopo la denuncia, l’appaltatore debba di sua spontanea volontà provvedere a una soluzione. Se ciò non accade, avrai 2 anni di tempo, dal giorno di consegna dell’opera, per intentare una causa (articolo 1667 c.c). In ogni caso, considera che le tempistiche di contestazione sono sempre oggetto di diverse interpretazioni, a seconda del contesto. Quindi, è sempre meglio avvalersi del supporto di un legale per procedere nel modo più consono.

Quindi, come hai visto, il capitolato è molto importante. E quando sono previsti dei lavori extra è necessario fare ancora più attenzione. Nella compravendita di una casa, che si tratti di una nuova realizzazione, di un immobile usato o ristrutturato, farti affiancare da un professionista può aiutarti a evitare situazioni spiacevoli.

Ho studiato un servizio per accompagnarti in ogni fase del percorso di compravendita, affinché sia l’esperienza felice che ti aspetti di vivere. Se hai dei dubbi e vuoi sapere come posso aiutarti contattami senza impegno. Sarò felice di conoscerti e consigliarti, per accompagnarti al rogito della tua nuova casa senza imprevisti.