Cosa fa il notaio: ruolo, mansioni e responsabilità nella compravendita immobiliare

È una domanda legittima, a cui molti non sanno dare una risposta: cosa fa il notaio e qual è il suo ruolo nella compravendita immobiliare? Saperlo è importante per avere un quadro chiaro delle figure professionali necessarie a tutelarti quando devi acquistare o vendere casa, ma non solo.

Le insidie nascoste nella costituzione di una società, nella donazione di una casa ai figli, o nella redazione di un testamento, sono molteplici. Le leggi sono in continua evoluzione e non sempre facili da comprendere. È per questo motivo che il notaio assume un ruolo rilevante: è una figura super partes che tutela in egual misura gli interessi delle persone coinvolte in una compravendita, una donazione, ecc.

Dunque, il notaio possiede una conoscenza giuridica tale da garantire la stipula di atti sicuri, validi e inattaccabili nel tempo. Vediamo quali attività può e deve svolgere durante il rogito, ovvero l’atto pubblico di compravendita più importante tra i documenti burocratici necessari all’acquisto o vendita di un immobile.

Cosa fa il notaio: la figura super partes nella tua compravendita immobiliare

Partiamo dall’inizio, come ogni buona storia dovrebbe. Il notaio è un pubblico ufficiale a cui lo Stato attribuisce “pubblica fede”. Ovvero, gli atti da lui stipulati hanno valore di prova legale. Quindi, salvo nei casi in cui sia accertato un reato di falso, chiunque deve presumere che quanto attestato dal notaio sia vero.

Il notaio è imparziale e indipendente. Non patteggia per nessuno. Si assicura che la tutela delle parti coinvolte in un atto pubblico sia garantita, a prescindere da chi gli abbia conferito l’incarico di prestazione d’opera professionale. Svolge un’azione di controllo preventivo di legalità e, attraverso la redazione di atti conformi alla legge, si assicura che non esista contenzioso, che possa ledere la volontà e gli obiettivi delle persone interessate.

Quindi, l’attività di consulenza del notaio, prima della stipula di un atto come il rogito immobiliare, è imprescindibile. Poiché, è la figura a cui spetta il dovere di far rispettare le leggi e riscuotere, per conto dello stato, le imposte legate agli atti: ipotecarie, catastali, ecc.

Oltre alla redazione dell’atto di rogito notarile, nella compravendita immobiliare l’attività del notaio prevede l’adempimento degli oneri accessori. Per esempio:

• accerta la conformità dell’atto di provenienza del bene compravenduto;
• verifica le visure catastali, affinché gli effetti giuridici dell’atto non siano pregiudicati da vincoli o diritti di terzi;
• informa delle possibili conseguenze fiscali derivanti dalla vendita dell’immobile.

Dunque, cosa fa il notaio quando è incaricato di erogare un contratto di compravendita?

Possiamo riassumerne gli obblighi in 2 punti cruciali:

• informa le parti di ogni onere previsto dalla stipula dell’atto;
• effettua gli accertamenti ipocatastali.

E proprio su questo ultimo punto, è meglio soffermarsi. La differenza tra visure catastali e ipocatastali necessita di una spiegazione, poiché spesso genera confusione.

Differenza tra visure catastali e ipocatastali

Le visure catastali ti consentono di conoscere i dati identificativi aggiornati degli immobili su tutto il territorio nazionale, come l’esatta ubicazione, la rendita catastale, ecc. Puoi richiederle al Catasto del comune in cui si trova l’immobile. Nonostante non forniscano vincolo probatorio, la loro conformità è rilevante ai fini fiscali, per determinare la rendita dell’immobile, fare il calcolo dei tributi, ecc.

Invece, le visure ipocatastali ti permettono di conoscere la titolarità effettiva di un immobile e la presenza di eventuali vincoli, o iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Per richiederle è necessario rivolgersi alla Conservatoria dei Registri immobiliari del luogo dove si trova l’immobile.

Inoltre, essendo documenti che consentono di accedere a informazioni relative alle proprietà immobiliari appartenenti a una persona o società, le visure ipocatastali sono documenti con carattere probatorio. Perciò, richieste in sede giudiziaria nel caso di contenziosi.

Dunque, le visure catastali e ipocatastali differiscono sia per il tipo di informazioni contenute che per le finalità d’uso.

Cosa fa il notaio nella compravendita immobiliare

L’acquisto e la vendita di un immobile non è mai una questione da affrontare con superficialità. Potrebbe filare tutto liscio, ma potresti anche incombere in problemi che potevi evitare affidandoti a professionisti di comprovata fiducia e affidabilità.

Il Notaio è una figura fondamentale. Un pubblico ufficiale che ricopre la funzione di garanzia e tutela, chiamato a verificare la correttezza e la validità della compravendita immobiliare. Ma cosa fa il notaio nello specifico, quando si tratta di redigere un rogito immobiliare?

Ecco i principali compiti che il notaio è chiamato a svolgere:

• verifica che non siano presenti precedenti irregolarità, come ipoteche, pignoramenti o vincoli pregiudizievoli sull’immobile; controlla la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile e raccoglie tutti i documenti necessari, per gli accertamenti, come le visure catastali e ipotecarie;
• verifica che l’immobile non sia sottoposto a discipline peculiari, o a diritto di prelazione a favore di altri soggetti. Oppure, se l’immobile rientra tra beni di interesse storico, artistico, ecc.;
• controlla la presenza e la regolarità delle certificazioni relative alla prestazione energetica dell’immobile, come l’APE (Certificazione Energetica);
• afferisce la regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile oggetto della compravendita. Infatti, la legge impedisce, o limita, la commercializzazione di immobili con abusi edilizi, o non censiti nel modo corretto in Catasto;
• verifica, nel caso l’immobile sia in un condominio, le quote millesimali, la descrizione delle parti comuni o la presenza di eventuali diritti di qualche condomino su parti del complesso immobiliare;
• individua il regime fiscale applicabile e verifica la possibilità di poter usufruire di eventuali benefici fiscali. Oppure, l’esenzione da imposte nei casi previsti.

Infine, salvo accordi diversi tra le parti, poiché il rogito è un accordo privato tra due contraenti, ti ricordo che le spese notarili sono a carico dell’acquirente. E comprendono, oltre all’onorario del notaio, anche le tasse e le imposte che dovrà riscuotere per conto dello Stato.

E in conclusione: ecco cosa puoi fare per tutelare la tua compravendita immobiliare

Operando super partes, non spetta al notaio il compito di offrire giudizi sulla convenienza o meno della compravendita. Quindi, è fondamentale trovare un professionista competente che ti affianchi nella verifica di eventuali difformità e nella gestione di tutta la documentazione necessaria all’acquisto dell’immobile.

Mi occupo di edilizia da oltre 10 anni. So bene che la compravendita immobiliare presenta ostacoli e ansie che turbano il raggiungimento dei tuoi obiettivi. Se vendi casa, devi essere certo che sia conforme alle norme catastali e urbanistiche, per evitare che l’acquirente scopra difformità e chieda dei risarcimenti. Mentre, quando acquisti casa vuoi assicurarti che tutto sia in regola.

È complesso comprendere quali documenti ti servano e come muoverti per tutelarti. Per questo ho studiato un servizio dedicato alla compravendita immobiliare: Ti accompagno al rogito con il protocollo C.A.S.A.

Posso affiancarti in ogni passo, dalla ricerca della casa alle verifiche catastali, fino al rogito immobiliare, per tutelare il tuo investimento. Contattami senza impegno e richiedi una consulenza gratuita. Sarà un piacere conoscerti e aiutarti a garantire il regolare svolgimento della tua compravendita.