Comunicazione inizio lavori: quando, come e perché serve la CILA in sanatoria

Può succedere. Devi mettere in regola delle modifiche edilizie già eseguite sul tuo immobile, perché non hai presentato la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)? Oppure, stai vendendo casa e il tecnico ti ha detto che c’è una difformità da regolarizzare? Non preoccuparti, se si tratta di situazioni non correlate a lavori strutturali o di volume dell’immobile, puoi procedere con la CILA in sanatoria.

Si tratta di una pratica edilizia che ti aiuta a “sanare” delle difformità. Insomma, degli abusi edilizi. Si può presentare anche a lavori già iniziati e in questo caso si parla di CILA in corso di esecuzione o tardiva. Se invece hai già concluso i lavori, devi mettere in regola lo stato dell’immobile. 

A chi devi rivolgerti? Quanto costa la pratica? Quelle che seguono sono tutte le informazioni di cui hai bisogno per metterti in regola presentando la CILA per lavori già eseguiti. Vediamole insieme.

CILA in sanatoria: che cos’è?

Facciamo un breve riepilogo, per avere il quadro completo. Se devi effettuare lavori di manutenzione straordinaria sul tuo immobile, sia all’esterno che all’interno, di restauro e risanamento conservativo, senza interventi strutturali, dovrai presentare all’ufficio tecnico del tuo Comune la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata). È quello che prevede il Testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001). Assicurati, però, di verificare anche la legge regionale di tuo interesse, poiché può prevedere modifiche a quanto previsto dal Testo Unico.

Potresti, però, non aver presentato la CILA, né a inizio lavori né durante il loro svolgimento, potresti aver acquistato o essere sul punto di comprare una casa o un immobile commerciale che il precedente proprietario non aveva messo del tutto in regola. In tutti questi casi, dovrai procedere con la pratica edilizia in sanatoria, che ti permetterà di portare a termine la compravendita senza incorrere in problemi amministrativi, così come di vendere o affittare il locale.

La CILA serve infatti a dimostrare che l’immobile è conforme ai dati e alle planimetrie catastali, come prevede il Decreto Legge 31/05/2010 n° 78 art. 19. Ma cosa consente di regolarizzare?

Cosa si può sanare con la CILA in sanatoria?

Il tuo immobile potrebbe avere stanze di dimensioni diverse rispetto a quanto descritto nei documenti catastali. Potrebbero essere state chiuse o aperte porte interne, o la cucina potrebbe essere riposizionata. Si tratta di abusi edilizi minori, ma niente paura, perché queste difformità si regolarizzano presentando la CILA in sanatoria a lavori già eseguiti.

La sanatoria, infatti, riguarda infatti:

• l’abbattimento o la realizzazione di muri divisori che modificano grandezza e forma delle stanze, 
• la creazione di servizi igienici, 
• la realizzazione o il rifacimento di impianti idrici ed elettrici,
• il frazionamento di un immobile,
• l’accorpamento di più unità immobiliari per ampliare la metratura. 

Si tratta, quindi, di interventi che non interessano muri portanti e altre parti strutturali dell’edificio, non modificano la volumetria complessiva e non cambiano la destinazione d’uso dell’immobile.

Cosa non si può sanare con la CILA a fine lavori

La CILA a fine lavori non può sanare interventi sulle parti strutturali. Per questi, infatti, serve il permesso di costruire oppure, qualora non fosse stato richiesto, a lavori ultimati è possibile presentare una SCIA in sanatoria. Rientrano in questa casistica la costruzione di verande e tettoie, le modifiche alla sagoma dell’edificio e alla superficie.

È utile ricordare, inoltre, che la sanatoria è diversa dal condono: nel primo caso, infatti, parliamo di un provvedimento amministrativo che riguarda opere eseguite senza permessi e autorizzazioni (la CILA o la SCIA). Il condono edilizio, invece, è una concessione che lo Stato fa a chi ha costruito violando le norme urbanistiche e presenta domanda in specifiche finestre temporali, come previsto dalla legge.

Cosa succede se non faccio la CILA?

La CILA è indispensabile per la compravendita di un immobile. Se stai comprando casa o stai portando avanti le trattative per un locale commerciale, potresti aver contattato un tecnico per la stesura di una Relazione Tecnica Integrata. Durante le verifiche per redigere questo documento, spesso emergono delle difformità urbanistiche catastali: è ciò che accade, per esempio, quando il proprietario non ha presentato la CILA.

In questi casi, bisogna procedere con una sanatoria edilizia: un notaio, infatti, non firmerà l’atto di vendita qualora ci fossero irregolarità nell’immobile. Poiché si tratta di una sanzione amministrativa, oltre a presentare la pratica il proprietario dovrà provvedere al pagamento della cifra stabilita per legge, che è di 1000 euro, con possibilità di riduzione in alcuni casi. Al costo della CILA in sanatoria bisogna aggiungere quello del professionista che redigerà la relazione necessaria.

Quali documenti occorrono e quanto tempo ci vuole per una CILA in sanatoria?

I documenti che occorrono per presentare una CILA sono sempre gli stessi, anche se la pratica è inoltrata a fine lavori. Avrai bisogno di:

• atto di proprietà dell’immobile,
• copia del documento di identità dei proprietari,
• progetto, planimetria dello stato autorizzato o condono, 
• progetti di ristrutturazioni passate (se effettuate),
• planimetria catastale e visura catastale aggiornate,
• modulistica CILA firmata dal proprietario dell’immobile e dal tecnico,
• relazione e progetto che documenti la situazione precedente ai lavori e le modifiche effettuate, con materiale fotografico allegato,
• ricevuta del pagamento della sanzione.

Chi può presentare CILA in sanatoria?

In conclusione, la CILA in sanatoria riguarda gli abusi edilizi minori, che non modificano la struttura, e va presentata dal proprietario dell’immobile. Per compilarla è necessario l’intervento di un tecnico abilitato. Questo documento non è l’unico a darti garanzie durante una compravendita immobiliare: per non incorrere in spiacevoli sorprese, informati su tutti i requisiti necessari. 

L’acquisto di una casa o di un locale commerciale è un investimento importante, che spesso è frutto di sacrifici e porta con sé grandi aspettative. Non vale la pena rischiare: se hai dei dubbi, puoi contattarmi per una consulenza gratuita e senza impegno.