Certificato di agibilità: chi lo rilascia e perché ti serve!

Stai cercando la casa dei tuoi sogni e pensi di averla trovata? Prima di acquistarla e firmare il contratto di compravendita immobiliare è fondamentale verificare il certificato di agibilità. Sai cos’è?

Il certificato di agibilità, o certificato di abitabilità, attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici, e dei loro impianti, in conformità alle norme edilizie vigenti. Dunque, è un documento che svolge un ruolo cruciale, poiché certifica l’idoneità dell’immobile per l’utilizzo previsto.

Senza un documento che ne attesti l’agibilità, non puoi dimostrare che l’abitazione sia stata sottoposta ai controlli necessari per verificarne la conformità alle norme edilizie. Quindi, non hai alcuna garanzia dell’assenza di rischi per la salute e la sicurezza degli occupanti.

Meglio non rischiare. Nessuno vuole ritrovarsi con un sogno trasformato in un incubo pieno di disagi e costi imprevisti, a causa di difetti strutturali, impianti non a norma o problemi igienico-sanitari.

Approfondiamo subito, scopriamo insieme cos’è il certificato di agibilità e a cosa serve. Ma non solo, chiariamo qual è la differenza tra agibilità e abitabilità e, infine, vediamo chi può inoltrare la richiesta di agibilità di un immobile.

Certificato di agibilità o abitabilità: cos’è e quando è necessario?

L’abitabilità diviene un obbligo nel 1934, con il Regio Decreto n. 1265 (Testo unico delle leggi sanitarie). All’epoca, si trattava di una norma igienica orientata a garantire la massima salubrità degli edifici e l’autorizzazione all’abitabilità poteva essere concessa solo dal Podestà (a seguire, dal Sindaco).

Con l’emanazione della legge n. 765 del 6 agosto 1967 emerse il concetto di agibilità correlato alla conformità del progetto edilizio e venne applicato a tutte le tipologie di immobili. Dunque, il certificato di abitabilità (relativo gli immobili a uso abitativo) e il certificato di agibilità (relativo gli immobili non residenziali) iniziarono a coesistere, almeno fino agli anni ’90.

Dopodiché, con l’attuazione del Testo Unico dell’Edilizia (DPR n. 380 nel 2001) il concetto di abitabilità venne escluso a favore di quello di agibilità, poiché non ritenuto consono a esprimere l’insieme dei requisiti che un immobile deve rispettare in materia di sicurezza, igiene, salubrità, regolarità degli impianti, risparmio energetico ecc. Dunque, ormai da più di 20 anni, il certificato di abitabilità è stato integrato e sostituito definitivamente dal certificato di agibilità. 

Ma non è finita qui. L’entrata in vigore del D.lgs. 222/2016 (chiamato anche Decreto SCIA 2) ha modificato l’art. 24 del D.P.R. 380/2001, introducendo novità importanti nella normativa vigente:

• il certificato di agibilità si è evoluto nella Segnalazione Certificata di Agibilità (S.C.A.);
• il rilascio della certificazione di agibilità non spetta più direttamente al Comune, ma è il soggetto titolare del permesso di costruire a doverla richiedere;
• il tecnico abilitato a certificare l’agibilità dell’immobile è responsabile della dichiarazione di conformità rispetto ai requisiti di legge.

Dunque, la segnalazione certificata di agibilità è un adempimento amministrativo tra i più importanti, poiché attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un immobile e la conformità degli impianti.

Quando è necessaria la segnalazione certificata di agibilità?

Seppur a grandi linee, abbiamo tracciato il quadro normativo che, nel tempo, ha portato all’istituzione della segnalazione certificata di agibilità. Dunque, il concetto di abitabilità è finito in soffitta. Tuttavia, ora ti starai chiedendo quando la richiesta del certificato di agibilità può ritenersi obbligatoria per un immobile.

Secondo quanto dispone la normativa vigente in materia, il certificato di agibilità deve essere richiesto:

• per le nuove costruzioni;
• per le ricostruzioni o le sopraelevazioni, sia totali che parziali;
• per ogni intervento sugli edifici esistenti, qualora influisca sulle condizioni di igiene, sicurezza, salubrità, risparmio energetico dell’immobile e degli impianti installati al suo interno;
• immobili realizzati in modo legittimo, ma ancora privi di agibilità;
• quando si presenta una sanatoria per regolarizzare degli abusi edilizi.

Ma non solo, le amministrazioni locali possono definire ulteriormente le diverse casistiche per le quali sia necessaria la segnalazione certificata di agibilità. Dunque, sia in caso di compravendita che di ristrutturazione e costruzione di un immobile, è vitale affidarsi a un professionista esperto che possa vagliare tutte le azioni necessarie a richiedere il certificato di agibilità.

Chi rilascia il certificato di agibilità e quali sono le tempistiche?

Forse, stai facendo costruire la casa dei tuoi sogni, oppure hai ottenuto i permessi per aggiungere un piano all’abitazione che già possiedi. O ancora, hai effettuato altri interventi rilevanti sull’immobile che possiedi. A prescindere, ora sai che dovrai richiedere e ottenere la certificazione di agibilità, poiché in sua assenza l’edificio non può ritenersi a norma.

Quindi, quali sono le tempistiche per ottenerlo? E, soprattutto, chi può richiederlo?  

Come tutta la documentazione relativa a un immobile, la richiesta del certificato di agibilità degli edifici e degli impianti è soggetta alle tempistiche previste dalla legge. Dunque, la presentazione della relativa documentazione deve avvenire entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori di finitura.

Nello specifico, i documenti da presentare per la richiesta di agibilità sono:

• richiesta della pratica di accatastamento dell’immobile;
• dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti;
• dichiarazione asseverata di conformità della costruzione dell’opera rispetto al progetto edilizio già approvato dal comune;
• certificato di collaudo statico resa dal direttore dei lavori;
• dichiarazione di conformità degli impianti, la quale comprende la relazione indicante la tipologia dei materiali impiegati e il progetto (DM 37/08).
• Attestato di Prestazione Energetica (APE) o Attestato di Qualificazione Energetica (AQE).

Essendo un’autocertificazione, la segnalazione certificata di agibilità ha effetto immediato. Dunque, il comune avrà 30 giorni di tempo per rispondere. Potrà richiedere ulteriori informazioni e poi decidere se validarla o rigettarla. Tuttavia, se la documentazione risulta conforme, il rilascio è confermato per “silenzio assenso”.

Esiste anche la possibilità di presentare una SCA “parziale”, ovvero riferita soltanto a un edificio, a una porzione di esso o a un’unità immobiliare autonoma. In questo caso, però, le opere strutturali connesse, le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria, insieme a tutti gli impianti, devono essere valutate secondo quanto dispone la legge, con l’opportuno certificato di collaudo, ecc.

Come presentare la segnalazione certificata di agibilità?

Secondo l’art. 3 del Decreto legislativo 222/2016, sono diversi i soggetti autorizzati a presentare la segnalazione certificata di agibilità:

• il titolare del permesso di costruire;
• chi ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività (la SCIA);
• successori o aventi causa di questi soggetti.

Inoltre, la legge prevede che debba essere un ingegnere, un geometra, un architetto o un perito edile abilitato a depositare il certificato di agibilità allo Sportello Edilizia e Urbanistica del Comune di pertinenza. Quest’ultimo potrà poi disporre le ispezioni sull’immobile, per verificarne i requisiti, entro 180 giorni dalla data in cui è pervenuto il deposito. 

Costo e scadenza della dichiarazione di agibilità 

È chiaro, a questo punto, che attestare la presenza e la correttezza del certificato di agibilità dell’immobile è un passo indispensabile qualora tu debba avviare una compravendita immobiliare. Allo stesso modo, lo è nel caso di una ristrutturazione, magari con lo scopo di far salire di valore la casa o l’appartamento, per poi rivenderlo.

Presentare la SCA ha chiaramente un costo, come ogni pratica, e varia a seconda dell’intervento a cui si riferisce. La buona notizia, però, è che questo documento non ha scadenza: a meno che l’immobile non sia sottoposto a modifiche o che a cambiare siano le norme stesse che lo regolano.

Certificato di agibilità del tuo immobile: chiedi il supporto di un professionista

Sono tante le cose da sapere prima di comprare casa, quando si eredita un immobile o quando lo si vende. Avere il supporto di un professionista esperto può rendere l’iter più scorrevole e darti la certezza di operare nel rispetto delle normative. Eviti spiacevoli sorprese e hai la certezza di raggiungere il tuo obiettivo. In mancanza del certificato di agibilità può essere che la situazione si complichi. Dunque, se hai trovato la casa dei sogni, ma la certificazione non ti viene presentata, ferma tutto e chiedi chiarimenti.

Inoltre, come hai visto, per ottenere la documentazione necessaria e richiedere il certificato di agibilità, occorre un tecnico abilitato. Come geometra specializzato in pratiche edilizie e compravendita immobiliare certificata sono la persona giusta per aiutarti. Contattami senza impegno e raccontami della situazione che stai affrontando. Sono a tua disposizione per una prima consulenza gratuita.