Stai costruendo la tua nuova casa, oppure hai deciso che è tempo di una ristrutturazione importante. Tra le molte incombenze a cui dovrai fare attenzione, i locali adibiti ad autorimessa vengono spesso trascurati e finiscono per essere accattasti in modo errato. Credimi, meglio evitarlo. La categoria catastale garage avrà un impatto sull’importo delle tasse che dovrai corrispondere.
Quindi, quello che in apparenza potrebbe sembrarti un semplice box auto necessita di valutazioni accurate per essere stimato nel modo corretto. Il sistema fiscale italiano risponde a determinate categorie di appartenenza dei fabbricati e, di conseguenza, varia il “peso” delle tasse applicate.
Di solito il garage viene accatasto in categoria catastale C6, poiché è proprio questo il confine giuridico in cui rientrano box auto, autorimesse e posti auto scoperti. Ma non è certo l’unica possibilità. Scopriamo alcune dinamiche che dovresti conoscere per accatastare il garage nel modo migliore possibile in base al contesto normative. Facciamolo subito.
Categorie catastali: qual è il contesto fiscale per gli immobili
Quando si tratta di accatastare il garage, è la categoria catastale C6 il riferimento corretto. Ma, il contesto abitativo in cui ti trovi potrebbe riservare dinamiche e possibilità diverse. Devi sapere che le categorie catastali degli immobili sono suddivise in 4 classi, ognuna contenente gruppi specifici, che ne definiscono la pertinenza e la rispettiva capacità di reddito.
Troviamo immobili a destinazione:
- ordinaria, suddivisi nei gruppi A, B, C;
- speciale, compresi nel gruppo D;
- particolare, raccolti nel gruppo E;
- entità urbane, definite nel gruppo F.
Dunque, per determinare la rendita utile prodotta da un immobile è imprescindibile conoscerne la categoria in cui rientra. Da questa dipenderanno anche le aliquote a cui sarà soggetto e l’impatto sul calcolo delle tasse, in base alle sue caratteristiche.
Se vuoi conoscere nel dettaglio i diversi gruppi, sul sito del Catasto trovi tutte le informazioni che ti servono: Tabella delle Categorie Catastali. Noi ci soffermiamo sul gruppo C, poiché al suo interno troviamo specifiche classi di nostro interesse:
- locali per attività commerciale per vendita o rivendita di prodotti – C/1;
- locali utilizzati per il deposito di merci, locali di sgombero, sottotetti – C/2;
- strutture destinati all’esercizio della professione di artigiano per servizi, realizzazione o trasformazioni dei prodotti – C/3;
- strutture destinate all’esercizio delle attività sportive private (senza fine di lucro) – C/4;
- stabilimenti e strutture balneari privati (senza fine di lucro) – C/5;
- garage, box auto o posti macchina, stalle e scuderie (senza fine di lucro) – C/6;
- strutture destinate a tettoia o gazebo – C/7.
Come puoi notare, nella categoria catastale C6, oltre a stalle e scuderie, rientrano garage, box auto e posti macchina. Dunque, è proprio quella che fa al caso nostro. Tuttavia, è necessario chiarire alcuni requisiti imprescindibili affinché tu possa utilizzare questa categoria catastale per il garage.
Requisiti per categoria catastale C6
L’assegnazione delle categorie catastali degli immobili spetta al catasto edilizio urbano che, in base a specifiche caratteristiche strutturali, ne definisce la classe di rendita fondiaria. Secondo la normativa in vigore, il tuo garage può essere accatasto con categoria catastale C6 solo se:
- non rientra nelle disposizioni dell’art. 10 Legge 11 agosto 1939 n° 1249, ovvero locale non a scopo di lucro;
- è costruito con destinazione d’uso come garage e non è suscettibile a scopo diverso, a meno che non vengano apportate radicali trasformazioni.
Inoltre, la circolare 2/E/2006 dell’Agenzia Delle Entrate, al punto 3.3.2. – Individuazione delle autorimesse e delle cantine – specifica che:
“Nelle dichiarazioni di nuova costruzione le cantine, i depositi (anche se ubicati nei sottotetti) e le autorimesse presenti in complessi ospitanti una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada o da corte esclusiva o da parti comuni, costituiscono di norma unità immobiliari a sé stanti”.
Dunque, se la porzione dell’immobile che stai costruendo ha un accesso autonomo è censibile nelle categorie C/2 (Magazzini e locali di deposito) e C/6 (Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse). Invece, quando le porzioni immobiliari sono destinate a deposito, cantina o garage, ma risultano comunicanti in modo diretto con le abitazioni, sono ritenute pertinenze delle stesse. Perciò, parte integrante delle unità immobiliari a cui risultano correlate, in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale.
Accatastamento C6: spese tecniche e imposte
L’attribuzione della corretta categoria catastale garage si ripercuote sulla sua catalogazione, in base agli specifici indicatori attribuiti. E, tramite questi, è possibile identificare la rendita fondiaria in coerenza con i valori di riferimento.
Insomma, a seconda della categoria catastale del garage varia il valore attribuibile all’immobile, ma anche le spese tecniche per accatastarlo, oltre alle imposte che dovrai corrispondere:
- IMU – Imposta municipale unica;
- imposte ipotecarie e di registro;
- eventuali imposte di successione e di donazione.
Per esempio, l’IMU del tuo garage può essere calcolata prendendo la rendita catastale, rivaluta del 5%, e moltiplicata per il coefficiente catastale. Nel caso della categoria catastale C6, tale coefficiente corrisponde a 160. Infine, a tale base imponibile sarà necessario applicare l’aliquota IMU stabilita da tuo comune.
Dunque, omettere o sbagliare la categoria catastale del garage, oltre a eventuali sanzioni, potrebbe portarti a corrispondere imposte maggiori di quelle dovute. Se invece vuoi scoprire le modalità per non versare l’IMU sulla seconda casa, in questo articolo trovi tutte le informazioni che ti servono: IMU seconda casa, ecco come non pagarla.
Categoria catastale garage: affidati a professionisti di comprovata esperienza
Per individuare la categoria catastale di un garage esistente, come di altri immobili, puoi richiedere una visura catastale. È un documento che contiene i dati tecnici e fiscali dell’immobile ed è utile, tra le altre cose, per verificare anche il calcolo corretto delle imposte da corrispondere.
Nonostante il coefficiente catastale impatti sulla base imponibile dell’aliquota IMU, nel caso di pertinenze come il garage, non puoi “abbatterlo” avvalendoti della procedura di fusione di fatto. Ovvero, la possibilità di accatastare assieme due unità immobiliari contigue, comunicanti o confinanti tra loro, per beneficiare di eventuali agevolazioni.
Anzi, è ormai ufficiale che, per le nuove costruzioni, non è più possibile inserire cantine, soffitte o garage nella stessa planimetria catastale dell’abitazione. È dunque necessario creare un diverso subalterno e accatastare le varie pertinenze esistenti nelle categorie appropriate.
Addirittura, nel caso di modifiche sostanziali in edifici già esistenti, sarà necessario scorporare e accatastare in modo separato le pertinenze che ora rientrano nell’accatastamento dell’immobile. In questo modo, la rendita catastale complessiva sarà superiore rispetto al passato, e le pertinenze saranno conteggiate come vano principale e non come accessorio dell’alloggio.
Tuttavia, ai fini IMU è prevista l’esenzione dal pagamento, come per la prima casa, nella misura massima di tre pertinenze, una per ciascuna categoria catastale C/6, C/2 e C/7 esistenti.
Come puoi vedere, l’approccio alle procedure di accatastamento degli immobili non è mai banale, né scontato. Ogni situazione deve essere affrontata con cognizione di causa, consapevoli di quello che è necessario fare e delle eventuali ricadute. Ricorrere al supporto di un professionista, che possa verificare la fattibilità e la procedura più vantaggiosa, è sempre la scelta migliore.
Se hai ancora dei dubbi e vuoi saperne di più, contattami e richiedi una consulenza gratuita. Mi occupo di edilizia da oltre 10 anni, so bene quanto possa essere complesso e frustrante muoversi in questi contesti burocratici. Sarà un piacere ascoltarti e accompagnarti verso la soluzione migliore per le tue necessità.
Buonasera, sto vendendo un immobile. Siccome nelle visure catastali non vi era il sottotetto non abitabile (niente planimetria e classificazione), ho dovuto catastare il sottotetto in categoria C02 (deposito). Ovviamente questo ha comportato il pagamento dell’imu. il problema è che mi è arrivato l’accertamento imu del 2015 in cui devo l’imu del sottotetto. è possibile chiedermi l’imu arretrato del sottotetto non abitabile, anche se precedentemente era ritenuto vano accessorio? inoltre come posso far diventare il sottotetto pertinenza all’abitazione principale? ringrazio anticipatamente saluti
Buongiorno sig. Sonny,
se l’accatastamento è stato redatto ” in ritardo” rispetto alla realizzazione del vano, è possibile che ci sia l’accertamento con retroattività per i 5 anni precedenti.
Se il sottotetto è accessibile, anche se non abitabile, deve essere accatastato ed occorre pagare l’imu.
Il sottotetto può considerarsi pertinenza se ha accesso direttamente dall’unità principale a cui è collegata (es. scala interna dal suo appartamento), viceversa se è dotato di accesso autonomo (es. dal vano scala comune o dall’esterno) deve essere accatastato con un suo subalterno diverso da quello dell’abitazione.
Resto a disposizione,
saluti
Buona sera sig. Geometra Filippo un garages accatastato c6 si può trasformare in civile abitazione ese sì quali sono i costi .
Buongiorno Salvatore,
per rispondere alla sua domanda occorrono alcune ulteriori informazioni, variabili in base alla città in cui si trova il suo immobile.
In linea di massima si, è possibile ma occorre verificare con il regolamento comunale quali parametri occorre rispettare.
Ad esempio, quanti ulteriori posti auto occorra garantire per il cambio d’uso oppure se è possibile realizzare un posto auto scoperto al posto di quello coperto già esistente.
Ogni comune ha un regolamento edilizio che regola questi interventi.
Stessa cosa per i costi, in base ai regolamenti edilizi ci potranno essere oneri da versare per la nuova abitazione ed eventualmente per monetizzare il posto auto.
Spero di averle date qualche utile informazione.
Resto a disposizione,
saluti
Hello Filippo,
I am interested in buying a building which has category C/6 and it is marketed by the estate agent as habitable. Is it legal to live in a C/6 at all? Half of the building is ‘habitable’ and half is a store space/garage. I believe the entire building is C/6.
Google translate: Sono interessato all’acquisto di un immobile di categoria C / 6 commercializzato dall’agenzia immobiliare come abitabile. È legale vivere in un C / 6? La metà dell’edificio è “abitabile” e l’altra metà è un magazzino / garage. Credo che l’intero edificio sia C / 6. Grazie
Many thanks, Fiona
Hello Filippo,
I am interested in buying a building which has category C/6 and it is marketed by the estate agent as habitable. Is it legal to live in a C/6 at all? Half of the building is ‘habitable’ and half is a store space/garage. I believe the entire building is C/6.
Google translate: Sono interessato all’acquisto di un immobile di categoria C / 6 commercializzato dall’agenzia immobiliare come abitabile. È legale vivere in un C / 6? La metà dell’edificio è “abitabile” e l’altra metà è un magazzino / garage. Credo che l’intero edificio sia C / 6. Grazie
Many thanks, Fiona
Good morning Fiona, thank you for contacting me.
I replied by email, I hope I was helpful!
Salve Geometra,
devo comperare un immobile come prima casa ,ma il venditore ha due garage di pertinenza dove uno dei due risultati come secondo immobile ,per usufruire delle agevolazioni di prima casa è possibile fondere i due box comunicanti che sono già di sua pertinenza in un unico box ,per usufruire di tali agevolazioni per la prima casa?
Molti mi hanno detto di sì,ma sono un po’ scettico essendo che non sono molto informato su questa cosa…
Cordiali saluti…
Buonasera sig. Luigi,
a mio avviso è fattibile e potrà accatastare un posto auto per 2 auto.
Le ho scritto anche sulla sua mail ulteriori dettagli, spero di esserle stato d’aiuto.
Salve Filippo,
grazie per il prezioso articolo e leggendo le varie domande e risposte ho forse trovato la quadra del mio problema ma per sicurezza glielo espongo.
Sto per acquistare un immobile con un box di 44 mq al piano terreno collegato con l’appartamento solo tramite scala a chiocciola.
Per ottenere la conformità il proprietario dovrebbe chiudere intorno alle scale e mettere una porta rei oppure togliere le scale e chiudere (come da progetto originario).
Io però vorrei mantenere le scale e vorrei, visto che non mi serve un box cosi grande, dividerlo in due parti (con porta rei) facendone un box e un locale tipo piccola taverna o studio.
Non ci sarebbero finestre nello “studio” ma c’è la possibilità di ricavarne una.
Pensa che sia possibile ottenere la certificazione con la variazione di destinazione d’uso di una sola parte del box originario ?
Grazie,
MIchele
Salve Michele,
la prima cosa da verificare è capire se è possibile o meno ridurre la superficie del box in quanto questa viene calcolata sulla base della metratura dell’appartamento. In ogni caso andranno verificate le norme previste dai vigili del fuoco ed adottare tutte le misure di sicurezza richieste. Se il locale è entro terra, a mio avviso non si potranno in ogni caso realizzare dei vani principali ma solo vani accessori come ripostiglio/cantina. Le ho scritto anche per email altre indicazioni.
Saluti
Buongiorno,
Stiamo valutando l’acquisto di un immobile degli anni 80 all’interno di un ambiente trifamiliare che in planimetria, al piano interrato, ha un locale definito come “sgombero comune”. Sembra che i condomini l’abbiano sempre utilizzato come posto auto. Volevo quindi capire se ne fanno un uso possibile/previsto da legge oppure se questo locale andrebbe accatastato o ne andrebbe cambiata destinazione d’uso.
Grazie
Buonasera sig.ra Giulia,
per una più accurata risposta occorrono ulteriori dati.
Le ho risposto tramite mail con le mie considerazioni in merito a quanto chiesto, spero di averle dato delle indicazioni interessanti.
Resto a disposizione, saluti
Buongiorno, dovrei accatastare 2 posti auto come categoria C/6, come seconda casa, mi saprebbe indicare la formula per calcolare la rendita catastale? Grazie
Buonasera sig. Mauro e grazie per avermi contattato.
Le ho scritto più dettagliatamente via mail.
Per darle una risposta completa, occorre avere ulteriori dati inerenti consistenza e zona di ubicazione.
Resto a disposizione,
saluti
Salve, dovrei cambiare la destinazione d’uso di una cantina per trasformarla in una stireria se non sbaglio la dovrei trasformare in C/3 è fattibile? Grazie anticipatamente della delucidazione 👍🏻
Salve Alberto, senza avere altre indicazioni le direi che la destinazione C/3 è corretta qual’ora il vano fosse adibito ad attività artigianale di lavanderia.
Se invece si tratta di locale accessorio ad un appartamento, adibito a stireria/ripostiglio, allora direi C/2.
Le ho scritto più precisamente in privato.
Saluti
Buongiorno Geometra, se devo accatastare un garage, vengono interessati oltre al catasto urbano anche il catasto terreni ?
Grazie Enrico
Salve Enrico,
Se si tratta di nuova costruzione occorrerà aggiornare la mappa catastale ed il catasto terreni e successivamente il catasto fabbricati.
Le ho scritto anche tramite mail, resto a disposizione.
Buona sera,vorrei chiederle un parere.Ho acquistato una casa in condomino con annesso box ,adesso dopo anni dato che vogliamo ridipingere la facciata usufruendo del bonus 90 per cento mi chiedono se il box e’ stato accatastato dato che e’ fatto in lamiera e costruito prima che io abbia acquistato la casa Non dovesse esserlo mi può dire qual e la soluzione migliore ?
La ringrazio per l’interesse, in merito al quesito è opportuno verificare la regolarità urbanistica del bene e poi procedere con l’accatastamento.
Se invece non risultasse la conformità urbanistica occorre valutare la possibilità di sanatoria e successivamente procedere con il catasto.
Le ho scritto tramite mail qualche ulteriore specificazione.
Saluti
Devo acquistare casa ma il garage , distaccato dall’immobile, non ha l’agibilità. Il venditore mi ha proposto di fare comunque il rogito con solo la richiesta di accatastamento in corso di costruzione e che il completamento dei documenti (a suo carico) può essere fatto in un secondo momento. Il garage è costruito su particelle di sua proprietà regolarmente accatastate. La mia domanda è:” fare un rogito con solo questo documento, specificando che tale documentazione verrà completata, è un azzardo? A cosa potrei andare incontro laddove il venditore non porti al termine quanto promesso? Che validità ha in un rogito un accatastamento in corso di costruzione? Spero di essere stata chiara e che lei possa darmi una risposta. Grazie
Salve Erika, sconsiglio questa soluzione. Occorre innanzitutto valutare bene la regolarità urbanistica del box in corso di costruzione,oltre alla situazione catastale. Dal mio punto di vista si assumerebbe un onere rilevante senza avere altre garanzie dal venditore.
Le ho scritto ulteriori info in privato.
Saluti
Buonasera Filippo, la ringrazio della condivisione delle sue conoscenze professionali in tema.
Le pongo un quesito al quale non ho ancora risposta:
Se al termine di una demolizione totale e ricostruzione di un unico edificio unifamiliare contenente in partenza n.1 A2 e n.2 C6 (con accessi autonomi), tramite ristrutturazione, si perviene ad un edificio unifamiliare con cantina di circa 11 mq con accesso porta esterno (ma non garage) il tutto è classificabile come unica UI (es A2) o devono necessariamente risultare due UI distinte ad esempio n.1 A2 e n.1 C2 (cantina)?
Grazie se potrà dare risposta a questo dubbio.
Salve Stefano,
In base alla circolare 2/E del 1 febbraio 2016 dell’agenzia delle entrate, i locali accessori aventi autonomia funzionale e reddituale vanno accatastati autonomamente.
Per darle una risposta più precisa avrei bisogno di altre informazioni, le ho scritto anche in privato.
Se la cantina ha accesso da parte comune, allora va accatastata autonomamente.
Buongiorno, sto acquistando una mansarda e un box auto, la mansarda (recupero sottotetto) al momento della proposta d’acquisto era ancora in costruzione ed è quasi terminata mentre il box auto, non comunicante con la mansarda deve essere ancora accatastato, le chiedo gentilmente quali sono i tempi per la costruzione e l’accatastamento di un box auto di circa 20mq considerando che la struttura esiste già in quanto al momento è uno scantinato, e soprattutto in che momento posso fare una verifica urbanistica chiamando un tecnico, avendo un po’ di dubbi sulla trasparenza e regolarità dei lavori, prima di richiedere il mutuo vorrei vederci chiaro. In ultimo, avendo dato già un acconto ai fini di avviare i lavori, vorrei sapere se in caso di irregolarità edilizia questi acconti mi saranno restituiti, gli acconti sono stati registrati su una proposta d’acquisto redatta da un agente immobiliare e controfirmata dalle parti, venditore e acquirente. Grazie
Salve sig.ra Maria,
Le ho scritto tramite mail alcune mie considerazioni.
Resto a disposizione
Buonasera, ho un po’ di confusione relativa alla modalità di indicazione della pertinenzialità di un box auto nella scia relativa alla realizzazione dell’immobile che mi appresto a costruire. Mi spiego meglio. Devo costruire una nuova abitazione unifamiliare trilivello, dove una parte del seminterrato sarà adibita a box, con accesso anche dall’interno del seminterrato oltre che dalla rampa di accesso al box stesso. Ho letto che, solo per le spese di costruzione del box, tramite il bonus ristrutturazione posso usufruire di una detrazione del 50% per un tetto massimo di 96.000, a condizione che nella concessione edilizia (nel mio caso la scia) risulti il vincolo di pertinenzialità tra abitazione e box. Ora, se l’accatastamento e l’indicazione della pertinenzialità avviene solo dopo il fine lavori, mi chiedevo quale fosse la modalità corretta per fare risultare la pertinenzialità del box con la casa anche all’interno della scia.
Grazie
Salve Stefano,
Trattandosi di nuova costruzione sarà obbligato a reperire gli standard a parcheggio pertinenziali in proporzione alla superficie ed alla metratura dell’abitazione principale.
Tali posti auto andranno poi vincolati con atto registrato e trascritto, entro la fine lavori.
In alternativa potrà indicare in relazione tecnica e negli elaborati grafici di progetto, che il box è peeinenza dell’abitazione principale.
Le ho scritto ulteriori indicazioni tramite mail.
Resto a disposizione
Potrà sempre
Salve, vorrei compare un posto auto in un complesso condominiale in centro in una città, per poi affittarlo, è possibile farlo, quanto potrei richiedere come canone mensile e, che spese annuali avrei da contratto? Grazie per l’attenzione
Salve Giuseppe,
la materia è ampia.
Le ho scritto alla sua mail alcune indicazioni che potrebbero aiutarla.
Saluti
Buongiorno, causa famiglia numerosa sto acquistando garage di 35 mq categoria C6 rendita catastale euro 61,35
all’interno del mio stesso comune (Roncade TV) a distanza 2 km dalla mia abitazione, dove già dispongo di garage C6.
Userò questo garage per esclusivamente per riporre materiale della famiglia, senza usarlo per fini di lucro.
Queste le domande:
– posso tramutarlo in C2 e pagare le tasse come pertinenza della mia abitazione nonostante la distanza? pagherei il 2% di tassa di registro e poi quanto all’anno? (imu, tari, tasi)
– se lo lasciassi C6 pagherei 9% di tassa di registro, ma poi quanto pagherei di tasse?
il costo condominiale naturalmente è a parte e so che varia tra i 150/200 euro anno anche per presenza amministratore.
la ringrazio sin da subito
Massimo Schiavon
347/5300881
Buongiorno, causa famiglia numerosa sto acquistando garage di 35 mq categoria C6 rendita catastale euro 61,35
all’interno del mio stesso comune (Roncade TV) a distanza 2 km dalla mia abitazione, dove già dispongo di garage C6.
Userò questo garage per esclusivamente per riporre materiale della famiglia, senza usarlo per fini di lucro.
Queste le domande:
– posso tramutarlo in C2 e pagare le tasse come pertinenza della mia abitazione nonostante la distanza? pagherei il 2% di tassa di registro e poi quanto all’anno? (imu, tari, tasi)
– se lo lasciassi C6 pagherei 9% di tassa di registro, ma poi quanto pagherei di tasse?
il costo condominiale naturalmente è a parte e so che varia tra i 150/200 euro anno anche per presenza amministratore.
la ringrazio sin da subito
Massimo Schiavon
347/5300881
Salve Massimo,
dovrà in primo luogo verificare se è possibile il cambio d’uso nel regolamento edilizio comunale.
Successivamente procedere con la variazione catastale da C/6 a C/2.
In merito alle tasse e spese da sostenere la rimando ad un commercialista in quanto non me ne occupo personalmente.
Le ho scritto ulteriori informazioni sulla sua mail.
Grazie per avermi contattato, saluti
Buongiorno geometra,
ho acquistato un locale accatastato c/2 abbastanza grande che utilizzerò prevalentemente come deposito senza fine di lucro ma che vorrei utilizzare anche come garage per due automobili.
Un ingresso del locale è dal corsello box tramite basculante. Posso farlo?
Il locale è stato inserito come pertinenza della casa principale che è nello stesso comune a poche centinaia di metri.
Grazie mille in anticipo e buona giornata.
EP
Buongiorno sig Ernesto,
Occorre valutare la possibilità del cambio d’uso da C/2 a C/6.
Procedere poi con la pratica ed il relativo accatastamento.
Le ho scritto ulteriori informazioni alla sua mail.
Resto a disposizione
Gent.mo Geom.,
La ringrazio per questo articolo.
Approfitto della Sua competenza per chiederLe se l’accatastamento di un posto auto scoperto rientra in C/6 come il classico garage o C/7. Eventualmente é possibile effettuare un cambio di destinazione e a quanto ammonta la quantificazione di una simile pratica?
La ringrazio infinitamente e anticipatamente e Le auguro un buon pomeriggio.
Cordialmente,
B.
Salve Barbara,
Un posto auto scoperto va accatastato in categoria C/6.
Allo stesso modo, qual’ora fosse coperto da una tettoia, sempre C/6.
Se nella pratica edilizia è autorizzato come gazebo/tettoia Allora potrà essere accatastato in C/7.
Il cambio uso va valutato in base ai regolamenti comunali.
Salve, sto valutando di acquistare un appartamento che mi piace ma che ha il garage ridotto a 7mq. L’agenzia mi dice che la riduzione è stata eseguita in sede di costruzione dell’immobile ma non mi vogliono far vedere l’accesso a gli atti e mi hanno garantito che è tutto a posto.
Questa “stanza” che loro chiamano garage, sia al catasto che in comune, è registrato come garage in C6 ma è solo di 7mq. Come è possibile che sia così piccolo e abbia mantenuto il c6? Ho paura che una volta fatta proposta, io non possa più tornare indietro. Mi servirebbe il garage almeno di 12 mq.. ma non sono chiari con l’accesso a gli atti.. come posso tutelarmi per poi trovarmi a non poter più far nulla e quindi irrivendibile? Grazie
Salve Angela,
In generale i posti auto hanno dimensioni minime predefinite di almeno 12.50 mq. Visto quelle che dice, potrebbe essere il caso di approfondire.
Per tutelarsi potrebbe richiedere al venditore la relazione tecnica di conformità, trova altri articoli sull’argomento all’interno del blog.
Le ho scritto in privato altre informazioni, se ha bisogno di chiarimenti mi contatti.
Saluti
Buona sera.. ho il doppio garage e posto auto classificati entrambi in c/6 devo pagare l’Imu per posto auto esterno?
Salve sig.ra Giorgia,
si le pertinenze all’abitazione principale oltre a n. 1 C/6 e n. 1 C/2 soggetto al pagamento dell’ IMU
Grazie per avermi contattato, saluti
Buona sera sig. Geometra Filippo, devo acquistare un immobile accatastato come C/2 e uno accatastato come C/1, ambedue a piano terra, che vorrei adibire a box auto da affittare, vorrei sapere se devo chiedere il cambio d’uso e verso quale categoria catastale, e come poter richiedere il passo carrabile.
cordialità
Salve Maurizio,
si occorre chiedere il cambio d’uso urbanistico e catastale da magazzino e negozio in posto auto.
Potrà richiedere poi il passo carrabile.
A fine lavori dovrà accatastare i locali in C/6.
Le ho scritto per email alcune precisazioni,
saluti
Buonasera sig. geometra Filippo Turrini la ringrazio per la solerte ed esaustiva risposta.
cordialità
Buongiorno,
volevo chiederle se un box di mia proprietà può essere considerato pertinenza di un appartamento in affitto dove io abito . L’accesso al box avviene anche all’interno del palazzo.
Grazie
Buonasera,
Sono proprietaria di due posti auto coperti in rimessa comune condominiale, catastati C6 e pertinenti all’abitazione. Vorrei chiudere i lati e mettere due basculanti, ricavando di fatto dei garage. Devo chiedere dei permessi?
Posso accedere a qualche detrazione come ristrutturazione? Grazie
Salve Anna,
Qualsiasi modifica dello stato di fatto andrà comunicata all’ufficio tecnico comunale e successivamente all’agenzia delle entrate/catasto.
Dovrà pertanto presentare la documentazione necessaria ed usufruire della detrazione fiscale del 50% per opere di ristrutturazione.
Le ho inviato altre informazioni sulla sua mail.
Saluti.
Buongiorno, sono proprietario di un appartamento che dispone di due pertinenze classificate in C6 ; si tratta per entrambe di posti auto scoperti lato strada. Sentito il funzionario del Comune, quest’ultimo ritiene che sia esente da Imu solo una delle due pertinenze. Chiedo se sia soggetta all’imposta la seconda pertinenza destinata a parcheggio che come sopra specificato non presenta alcuna copertura sovrastante o laterale. La ringrazio anticipatamente
Salve sig. Andrea,
L’agevolazione fiscale “prima casa” è consentita per un massimo di 2 pertinenze oltre l’abitazione, un C/6 e un C/2.
Pertanto l’agevolazione può essere concessa solo su n.1 C/6 e pertanto il secondo posto auto è soggetto a IMU.
Le ho scritto ulteriori informazioni sulla sua mail.
Saluti
La ringrazio per la sua disponibilità. Cordiali saluti
Gentile,
possiedo due posti auto C/6 uno da 12m e l’altro da 13, sono uno accanto all’altro e sono coperti.
Sul secondo posto auto pago l’imu, volevo chiederti pensi vi sia un modo per non pagarla dato il fatto che effettivamente io non riuscirei a parcheggiare li due auto. Sarebbe possibile accorparli o modificare la categoria magari passandola a c7 ?
Sono soltanto dei pensieri spero di non aver detto castronerie.
Salve Marco,
si potrebbe provare ad accorpare i due posti auto creando un unico C/6 a parcheggio per n. 2 vetture.
Le ho scritto per email altre informazioni.
saluti
Gent.mo Filippo
Ho un posto auto accatastato C6, in atto notarile è stato venduto come posto auto scoperto ma provvisto di tettoia parasole. Non è di pertinenza. L’IMU in questo caso è dovuta o posso tentare un ricorso.
Grazie e saluti Luca
Salve sig. Luca,
nel caso si tratti di posto auto non pertinenziale l’IMU andrà pagata.
Non ci sono infatti differenze fra posto auto scoperto o coperto ai fini delle imposte.
Trova sulla sua mail altre informazioni.
Saluti
La ringrazio per la cortese risposta.
Saluti Luca
Grazie a lei!
buongiorno,
dovendo ridurre la lunghezza di un box molto lungo per creare una cantina, è possibile, per mantenere i vincoli sugli spazi minimi adibiti a percheggio, accatastare la rampa di accesso come posto auto? trattasi di villetta a schiera, con rampa di accesso e box completamente indipententi e di proprietà
Buongiorno sig. Matteo,
Per poterle dare risposte più precise occorre verificare quanto previsto dal regolamento comunale che può variare da comune a comune.
In caso positivo occorrerà poi presentare la domanda all’ufficio tecnico e successivamente aggiornare il catasto con la nuova situazione.
Resto a disposizione,
saluti
Buongiorno Geometra, ho un box auto nel cortile del mio condominio accatastato come c2. Lo abbiamo sempre utilizzato come box, ignorando fosse la categoria catastale errata. L’unico accesso è su un terreno vicino con altro proprietario. Quest’ultimo ha appena venduto il terreno in oggetto a terzi, che ci hanno precluso il passaggio. Vorrei sapere se sia ancora possibile fare II cambio di destinazione d’uso da c2 a c6 e se di conseguenza possiamo avere diritto ad una servitù di passaggio da fondo precluso
Grazie
Buongiorno sig. Marco,
le ho scritto in privato per non dilungarmi troppo qui.
Saluti
Buonasera Geometra,
sto valutando l’acquisto di un immobile composto da piano terra e piano interrato, con quest’ultimo accatastato in categoria C/6 (garage/parcheggio). Allo stato attuale, questo, è stato adibito ad abitazione (3 camere + un bagno). Quali sono i pericoli a cui vado incontro con questa situazione? è possibile che il perito dell’istituto mutuante non conceda l’approvazione per le difformità? Dovrei far accatastate tutti i vani correttamente (Se possible) prima dell’acquisto?
Grazie
Buongiorno Daniele,
potrebbe avere diverse problematiche ad acquistare un immobile con questo tipo di abusi.
In primis come dice, il perito della banca potrebbe bloccare il mutuo in quanto in presenza di difformità rilevanti.
Sicuramente è bene far regolarizzare la situazione prima dell’acquisto ma non solo catastalmente.
E’ fondamentale regolarizzare anche la situazione urbanistica.
Se vuole approfondire, nel blog trova altri diversi articoli sulla conformità degli immobili.
Resto a disposizione,
saluti
Buonasera sig. Geometra Filippo, ho un garage di circa 30 mq accatastato regolarmente c6, vorrei sapere se è possibile utilizzarlo come autorimessa per una mia nuova attività lavorativa. Grazie
Buongiorno sig. Nicola,
per poter utilizzare l’autorimessa ad altro uso occorre verificare se urbanisticamente è possibile svolgere nei locali un’attività diversa da quella attuale di garage.
Dopodichè ci saranno ulteriori verifiche da effettuare in funzione dell’uso che ne vorrà fare.
Le ho scritto alla sua mail altre indicazioni.
Resto a disposizione,
saluti
Se acquisto un locale catastato C/2 ed ha tutte le caratteristiche di un box costruzione anni 70.
Posso usarlo per conservare la mia macchina?
Il valore commerciale è inferiore C/6?
Grazie attendo sue
Buongiorno,
per la corretta utilizzazione del bene occorre una variazione di destinazione d’uso, sia urbanistica che catastale, da ripostiglio/magazzino a garage.
Il valore commerciale del C/6 è generalmente maggiore rispetto al C/2, poi nello specifico occorrerà valutare il caso concreto.
Le ho scritto in privato ulteriori indicazioni.
Saluti
Sono in trattativa per comprare un locale di categoria C/2 con buone caratteristiche di un Bo x, posso usarlo per conservare la mia macchina?
Siamo in uno edificio degli anni 70 .
Il valore cambia? Attendo risposta
Buongiorno, ho una pertinenza accatastata c6 e vorrei montare delle basculanti per chiuderla;
Cambierebbe la destinazione d’uso?
Dovrei chiedere il permesso in comune pagando la scia? Grazie in anticipo se vorrà rispondermi.
Salve sig.ra Silvia,
L’installazione delle basculanti non implica cambio d’uso ma necessita di comunicazione all’ufficio tecnico comunale in quanto il posto auto si modifica in box auto.
In ogni caso è bene verificare quanto previsto nel regolamento di condominio e nella normativa urbanistica del Comume in cui si trova.
Resto a disposizione,
Saluti
buonasera,
locale adibito ad autorimessa con scopo di lucro, accatastato come c6..è corretto tale accastamento? grazie per la cortese risposta
Salve Eva,
A mio parere non è C/6 la giusta categoria catastale per l’autorimessa con scopo di lucro. Opterei per una categoria D/8.
Resto a disposizione, saluti
Egregio Filippo, complimenti per le esaurienti informazioni tecniche.
Desidero segnalarti che la direzione del territorio di Catania si ostina a respingere una Docfa che prevede accatastamento di un garage come pertinenza dell’abitazione con la quale è direttamente comunicante attraverso scala interna. Trattasi di unica u.i. su tre livelli con scala interna e garage al seminterrato al quale si accede sempre da scala interna ed anche, naturalmente, da strada.
Grazie per l’attenzione.
Arcangelo
Egregio Filippo,
sono interessato a un fondo commerciale situato vicino a casa mia (c/1 classe 6, rendita 1072,68).
Lo vorrei comprare e trasformare in garage per la mia auto. Che modifiche dovrei apportare (misure tecniche minime, ad esempio sono sicuro che dovrei modificare la porta, che in questo momento è formata da due porte singole con rispettiva saracinesca) e eventualmente quale sarebbe l’iter che dovrei affrontare per tale cambio d’uso?
Grazie in anticipo, saluti.
Buongiorno sig. Riccardo,
per poter attuare il cambio d’uso occorre presentare domanda presso l’ufficio tecnico comunale e successivamente aggiornare la destinazione catastale previa verifica dei requisiti minimi richiesti per il garage.
Le ho scritto in privato alcune indicazioni,
resto a disposizione, saluti
Buongiorno Sig Filippo, vorrei sottoporle un quesito sperando lei possa darmi una mano a capire meglio.
Sto vendendo il mio immobile, purtroppo ci siamo accorti che sulla planimetria, il locale che noi utilizziamo come garage ( munito di portone basculante con annesso passo carraio), è accatastato come cantina. Noi non abbiamo effettuato nessuna modifica da quando abbiamo acquistato immobile. Ora ovviamente dobbiamo fare in modo che sia tutto a norma per poter vendere in regola. Il comune sostiene che il fatto che ci sia il basculante per un locale accatastato come cantina, comporta una difformità, e Che dovrei riportare la chiusura allo stato originale per essere in regola. Chiedo, non posso semplicemente pagare una sanzione e cambiare la denominazione da cantina a garage?
Spero di essere stata chiara.
Grazie mille in anticipo .
Monica
Salve sig.ra Monica,
purtroppo la sua situazione è comune a tante altre.
In primis, se la basculante non è conforme a quanto autorizzato dall’ufficio tecnico comunale occorre ripristinarla.
In alternativa si può valutare la sanatoria per cambio d’uso da cantina a garage, previa analisi delle caratteristiche dei locali.
Le ho scritto anche in privato ulteriori indicazioni, resto a disposizione.
saluti
Gentil Geom. Filippo ,nel garage ho realizzato con pareti fisse locale hobby ,devo eseguire nuovo accatastamento ,la ringrazio per risposta.
Egregio Sig. Turrini buonasera, dal 1973 ho ereditato un appartamento accatastato A3 ed un locale di 18 mq al piano terra accatastato C2 che ho sempre adibito a parziale deposito e garage, nella stessa data ottenni del Comune la concessione del passo carrabile che tutt’oggi posseggo. Questo locale possiede sia l’ingresso da strada che dall’interno atrio portone. Parlando con un amico avente medesima situazione mi faceva notare che il suo locale è accatastato C6. Pago regolarmente Tarsu e Tosap relative alla categoria C2. Come dovrei comportarmi personalmente non avendo mai avuto notifiche in merito dal Comune? La ringrazio per una cortese risposta, distintamente La saluto, Vincenzo.-
Vorrei acquistare locale di 25mq x box auto e deposito. È al piano terra interrato nel retro. Il proprietario ha fatto pavimento e montato un wc e a parte un rubinetto. Ha solo porta senza finestra. Dice che è accatastato come abitazione, ma ha h 2,20! Possibile? Ricordo che è sempre stata una stalla, forse 100 anni fa ci abitavano. Lui ci metteva l’auto. Sono a rischi se ci voglio mettere auto?
Si possono acquistare dei posti auto condominiali non accatastati? L’area risulta bcnc. Ma qualche condomino ha sull’atto di acquisto il diritto d’uso e alcuni non lo hanno…. Che si può fare a tal proposito?
Salve Monica,
il fatto che sia un’area BCNC non permette che venga compravenduta in quanto comune a più proprietà, salvo che tutte le proprietà vendano i loro diritti sul bene.
il diritto d’uso non è proprietà ma una sorta di “accordo” col condominio.
Si potrebbe decidere di accatastare i singoli posti auto nella corte venderli ai vari condomini oppure regolamentare all’interno del regolamento di condominio l’uso della corte ed assegnare in uso esclusivo i singoli posti.
Spero di averle dato alcuni spunti di suo interesse,
resto a disposizione.
Buongiorno sono il sig. Francesco,
da qualche mese ho acquistato un villino nel comune di anzio mi sono accorto che il garage accatastato C6 nel giordino di mia proprieta ha una rendita di 186,47 euro misura 24 metri quadri…e’ possibile che sia sbagliata perche prima che acquistassi il vecchio proprietario lo ha condonato. Eventualmente si puo rivedere perche penso che sia troppo alta ….le comunico anche che il garage non ha tutta la stessa altezza un lato e’ 3 metri l’altro e’ due metri circa la porta di ingresso sara 1,80 ….chiedo questo perche pago troppa imu vista la rendita. Oppure se il conteggio e’ giusto posso declassarlo a locale deposito visto che la macchina neanche ce la parcheggio che mi consiglia fare? Se lo declasso pago di meno?. Grazie per i suoi preziosi consigli le invio i miei saluti.
salve Francesco,
è una tematica che va approfondita sia a livello catastale sia a livello urbanistico in quanto la materia è complessa.
Occorre verificare inoltre la categoria e classe catastale della zona e del bene, per capire se c’è un eventuale errore di classamento.
Il cambio a locale di deposito non è fattibile se prima non si effettua un cambio d’uso urbanistico.
Le ho scritto in privato altre informazioni, resto a disposizione.
Salve, ho ereditato 2 locali c6 di 38 e 46 mq ďi fatto uniti. Erano adibiti alla sosta di alcune auto e scooter. Posso continuare ad ospitare i mezzi con un contributo spese o la specificazione “non a scopo di lucro” mi trova in difetto? Gradirei chiarimenti sull’uso consentito e sulla eventualità di ottenere un reddito per coprire le spese. Non abitando nella stessa città non ne posso fare un uso personale.
Potrei ottenere una diminuzione dell”IMU essendo di fatto i locali senza muro divisorio?
Grazie
Salve sig.ra Pia,
a mio avviso può affittare i locali e chiedere un compenso mensile per l’affitto, non potrà invece svolgere attività di parcheggio “a ore” in quanto necessita di particolari autorizzazioni e altro.
In merito all’IMU potrà invece valutare di fondere i due locali e creare un unico subalterno catastale con rendita unica.
Occorrerà in questo caso approfondirne la fattibilità.
Resto a disposizione,
saluti
Buongiorno, io ho un locale in piano strada adibito a box, ma dato che le misure delle auto nel 50 erano assai diverse da oggi, adesso di fatto io non posso metterci nessuna auto perché è assai piccolo, per intenderci una smart entra solo se la spingi.
Allora la mia domanda è questa, dato che non può essere utilizzato a box, posso cambiare la sua destinazione d’uso a cantina?
Grazie.
Salve Simone,
le normative locali sono differenti da comune a comune e possono prevedere situazioni differenti, nel suo caso direi che i presupposti ci sono ma è opportuno confrontarsi con il tecnico del suo comune e valutare con lui la fattibilità del cambio d’uso.
Le ho scritto anche alla sua mail altre indicazioni.
Saluti
Salve Filippo
Io invece dovrei trasformare un posto auto coperto(confinante con altri posti auto) all interno di un fondo condominiale in box chiuso cosa c’è da sapere in merito??Che pratiche servono?
Grazie
Salve Luca,
per questa trasformazione occorre approfondire e valutare una serie di informazioni come indice edificabile, distanze fra altri fabbricati e confini, ecc…
In base ai regolamenti locali si dovrà procedere con una pratica edilizia di SCIA oppure Permesso di Costruire, con il pagamento di oneri al comune ed aggiornamento catastale.
Inoltre, essendo in condominio, a mio avviso è bene richiedere preliminarmente anche l’autorizzazione condominiale per la modifica.
resto a disposizione.
Saluti
Buonasera Geom. Filippo,
ho trasformato un terreno in un park con posti auto scoperti non pertinenziali in categoria C6 (non box, ne garage), chiedo se L’IMU va pagata in quanto trovo su internet diversi articoli che il posto auto scoperto in categoria C6 non paga in quanto non essendo nelle categorie assoggettate all’IMU: i fabbricati, le aree fabbricabili e i terreni agricoli… E il Park non è nessuno dei tre.
Grazie
Salve Riccardo,
a mio avviso l’IMU va pagato in ogni caso per le categorie C/6, ad esclusione del posto auto pertinenziale l’abitazione principale che è esente.
Nel suo caso occorre anche verificare l’uso che fa dell’area in quanto l’eventuale destinazione di park “a pagamento” non è più da considerare C/6 ma rientra in altra apposita categoria ed è soggetta a normativa diversa per l’esercizio dell’attività.
resto a disposizione.
Saluti
Buonasera, Geometra.
Presso la mia abitazione, nell’area comune di un piccolo condominio, ho due posti auto SCOPERTI, ma accatastati C/7, pur non essendo mai stata realizzata alcuna tettoia. La medesima situazione coinvolge anche i posti auto degli altri abitanti del plesso. Ora devo vendere. Sono costretto ad effettuare un cambio di destinazione d’uso, una variazione catastale?
Grazie per l’attenzione.
Salve Luca,
a mio avviso occorre prima verificare la situazione urbanistica e di conseguenza variare la categoria catastale con quella più consona. Le ho scritto sulla mail alcune indicazioni.
Saluti
ho un locale commerciale di circa 65 m/2 con una classe altissima la massima 6 e una rendita catastale di 2250, in semiperiferia. tutt’intorno anche per locali molto più ampi la classe catastale sono 4 o massimo 5, come fare per riportare la classe catastale al suo naturale livello di 4 o 5?. da premettere che il locale di circa 130m/2 è stato divuso in due dagli eredi.
Salve sig. Filiberto,
occorre valutare la situazione pregressa per capire come è nata la rendita attuale e se il catasto ha già provveduto a rettificare la stessa.
Non sempre è fattibile una rettifica, per di più se è stata proposta in fase di variazione catastale.
Le ho scritto via mail altre indicazioni, resto a diposizione.
Saluti
Buonasera Geometra,
sono interessata all’acquisto di un appartamento come prima casa ,ma il venditore ha due garage di pertinenza (oltre alla cantina). L’agente immobiliare ha riferito che il secondo box risulta come secondo immobile di categoria C6 e quindi ad oggi paga IMU. Lui dice che ,per poter usufruire delle agevolazione prima casa sia per l’acquisto (iva 2%) che per la futura esenzione IMU , si potrebbe fondere i due box comunicanti (sono adiacenti ) in un unico box . Dalle mie informazioni questa fusione dovrebbe essere fatta dall’attuale proprietario in modo che entrambi possano rientrare in unica categoria catastale C6 (diventerebbe di 24 mq totali circa). A quel punto io , all’atto del rogito, non dovrei avere problemi e potrei usufruire in toto dell’agevolazione irpef per prima casa (appartamento+ cantina + box C6) e esenzione totale IMU.
Le risulta? Oppure potrei farlo io dopo il rogito notarile?
Cordiali saluti.
Salve, in merito al suo quesito il ragionamento è corretto.
Per quanto riguarda l’IMU, la fusione potrebbe essere fatta anche in un secondo momento. Va da sè che fino alla realizzazione della fusione catastale, si dovrà pagare l’imu seconda casa sul secondo box.
Le ho scritto alla sua mail ulteriori indicazioni, resto a disposizione.
saluti
Buona sera geom. Filippo,
Sto guardando 3 box identici nello stesso condominio. La superficie è la stessa, come la categoria catastale C6 ovviamente, ma possibile che alcuni siano in classe 9 ed altri 10?
Cosa cambia tra le due classi per cortesia?
Secondariamente quali sono i criteri per determinare le classi catastali?
Grazie per la gentilezza
Salve Alessandro,
capita spesso che ci siano classi differenti per immobili “uguali”, le ragioni possono essere diverse come per esempio che negli anni si sono fatti aggiornamenti catastali del box in oggetto e nell’occasione l’Agenzia delle Entrate ha riveduto la classe del box. Ciò non è avvenuto per gli altri in quanto magari gli stessi non sono stati oggetto di variazioni catastali successive all’epoca di costruzione che hanno dato modo all’Agenzia delle Entrate di rivedere la classe catastale inizialmente validata.
Maggiore è la classe e maggiore è la rendita catastale, sulla base delle caratteristiche del bene in oggetto viene assegnata una classe catastale.
Spero di averle dato qualche indicazione di suo interesse,
resto a disposizione.
saluti
Buongiorno,
innanzitutto complimenti per il sito e per l’articolo pubblicato, chiaro ed esauriente. Il mio quesito è il seguente.
Vorrei comprare un appartamento come prima casa ma la proprietà comprende due posti auto attigui siti nel seminterrato della palazzina (in pratica si tratta di un garage vero e proprio di 30 mq ma senza il basculante, quindi aperto solo da un lato). Uno dei due posti auto, però, risulta come secondo immobile ed il proprietario ci ha riferito che paga 140 euro di Imu l’anno. Per usufruire delle agevolazioni prima casa ed evitare di pagare annualmente l’Imu su uno di questi posti auto, sarebbe possibile “fondere” i due posti auto in un unico posto auto? Sarebbe possibile inoltre, in futuro, chiudere con uno o due basculanti ed andare così ad avere un garage doppio? Che costi potrei dover sostenere per poter svolgere queste operazioni?
La ringrazio anticipatamente.
Cordiali saluti,
Elena
Salve, occorre fare alcune distinzioni in merito alla materia catastale ed urbanistica. Non è detto che sia fattibile per entrambe le normative. Le ho scritto alla sua mail alcune indicazioni.
Resto a disposizione,
saluti
Salve sig.ra Elena,
La fusione dei due posti auto è sicuramente possibile dal punto di vista catastale ma occorre verificarne la fattibilità dal punto di vista urbanistico, sulla base del regolamento edilizio comunale.
Le ho scritto altre indicazione in merito ai suoi quesiti alla sua mail
Saluti
Buongiorno, vorrei comprare un box auto da rendere pertinenziale rispetto all’abitazione principale per usufruire di sgravi fiscali.
Per creare questo vincolo di pertinenzialità occorre indicarlo nell’atto di acquisto del box auto. Vorrei sapere se è sufficiente questo per creare il vincolo di pertinenzialità ,restando i due immobili con due rendite catastali differenti, oppure occorre una variazione catastale dell’abitazione principale.
Grazie
Salve sig.ra Danila,
per rendere pertinenziale il box auto occorre redigere assieme all’atto di acquisto un atto di vincolo pertinenziale fra le due unità. Le rendite ed i dati catastali saranno in ogni caso distinte per le due unità. Resto a disposizione per eventuali chiarimenti,
saluti
Buongiorno e grazie innanzitutto per il suo aiuto prezioso …
Ho acquistato un’abitazione , ora sono in procinto di acquistare un box auto vicino casa venduto per un c/6 ma, nella documentazione c’è scritto c/2.
In cosa vado incontro calcolando che dovrò parcheggiarci l’auto ?
Riguardo la tassazione IMU ?
Grazie infinitamente e buon lavoro
Antonio
Salve sig. Antonio,
ai fini imu cambia relativamente poco se si tratta di C/2 pertinenziale all’unità immobiliare in quanto sia 1 C/2 che 1 C/6 possono essere pertinenziali alla prima casa ed esenti IMU.
Ai fini dell’uso potrebbe avere problemi in quanto la destinazione C/2 non prevede che si sia rimessa di automezzi.
Le ho scritto alla sua mail altre indicazioni,
resto a disposizione.
saluti
Buonasera Geometra
Volevo chiederle un informazione
Vivo in condominio e ho acquistato all’asta un box che si trova al piano interrato. Risulterebbe come secondo box subalterno 23. Mi chiedevo se e come lo potevo far rientrare pertinenza del mio appartamento e se conviene farlo. Mi risponda pure per mail. Grazie mille
Salve sig. Andrea,
se l’appartamento principale dispone già di un suo box pertinenziale non è possibile rendere pertinenziale anche il secondo box acquistato all’asta.
Rientrano come pertinenze di abitazione principale solo n. 1 C/6 e n. C/2.
Spero di aver risposto al suo quesito, resto a disposizione.
Saluti
Buonasera Geometra, volevo chiederLe informazioni per l’ottenimento della concessione di passo carrabile: in presenza di area scoperta o piccolo cortile privato facente parte (pertinenza) di un’unica unità immobiliare accatastata A/2 o A/3 se l’area in questione necessita del cambio di destinazione d’uso a C/6 (autorimessa, box).
In particolare, in simili circostanze, quando è obbligatorio effettuare il cambio di destinazione? GRAZIE
Salve Sig. Nicola,
in primo luogo occorrerà verificare i regolamenti comunali, in materia edilizia e vigili urbani.
A mio avviso per richiedere il passo carrabile occorrerà prima richiedere il cambio uso della corte in posto auto scoperto C/6 con conseguente riaccatastamento, e successivamente richiedere il passo carrabile.
Spero di averle dato delle indicazioni di suo gradimento,
resto a disposizione.
Saluti
Salve Sig. Geometra,
sono possessore in una rimessa condominiale di un posto auto coperto e cinto su tre lati da mura pertanto definito come “posto auto” e non box dal mio condominio.
Ho deciso di chiudere la mia proprietà con una porta basculante, ma l’Amministratore mi contesta il fatto che andrei a modificare la naturale destinazione del locale, portando ad una variazione dei millesimi condominiali.
Mi può dire cosa ne pensa? Grazie mille
Luca
Salve Luca,
se a livello urbanistico la chiusura è fattibile, è sicuramente un suo diritto procedere con l’opera.
Dal punto di vista millesimale occorrerà verificare come era stato considerato il posto auto ed eventualmente aggiornare le tabelle con la nuova consistenza del box ed i relativi millesimi.
Il posto auto aperto potrebbe avere una quota millesimale inferiore al box auto di nuova realizzazione.
resto a disposizione,
saluti
Buongiorno Geometra,
ho una casa con un fondo adibito a garage che da sempre è stato utilizzato per mettere la macchina. Al catasto il locale ha categoria C/6. Stiamo vendendo casa e dopo pochi giorni del termine del preliminare mi viene contestato che la planimetri presentata all’urbano ha la dicitura fondo mentre le planimetrie del catasto hanno garage. La loro soluzione sarebbe quella di convertire il garage c/6 in magazzino c/2 (per questioni di superbonus110) ma il mio timore e che comunque esporrebbe ad un ennesima contestazione. Al comune mi hanno detto che la dicitura fondo è corretta per garage e magazzino e che di fatto è stato specificato dalle planimetrie del catasto che si tratta di un garage. Sinceramente non so quale sia la strada migliore e piu veloce per mettere in ordine il tutto , sempre che già non lo sia. Come si muoverebbe lei?
Buongiorno,
per la sua situazione se all’ufficio tecnico la destinazione “fondo” è congruente con la destinazione catastale di “garage” direi che è a posto.
Se gli acquirenti vogliono invece creare un C/2, partendo dalla destinazione urbanistica occorrerà presentare una pratica di cambio d’uso, non è sufficiente modificare l’accatastamento.
Le ho scritto altre indicazioni alla sua email,
resto a disposizione.
Salve geometra, congratulazioni per il sito; ho un box di proprietà da sempre accatastato come C6 ma in occasione della vendita di casa mi sono accorto che da progetto del 1959 nasceva come cantina e quindi credo C2. Per venderlo l’acquirente chiede che sia regolarizzato urbanisticamente: il passaggio/sanatoria alla giusta categoria è fattibile? è da fare solo in comune visto che al catasto è sempre stato C6? comporta anche oneri da pagare al comune? Grazie della risposta e buona giornata.
Salve Francesco,
se la destinazione corrente è quella derivante dal catasto allora andrà regolarizzata la sola destinazione urbanistica.
Essendo un immobile datato potrebbe essere utile verificare la documentazione e chiarire col tecnico comunale la procedura, ci sono diverse leggi regionali che per casi del genere prevedono una procedura semplificata o in “tolleranza” in quanto trattasi di interventi anteriori a specifiche date.
In caso occorra la regolarizzazione urbanistica, è bene prima verificare che siano rispettate tutte le norme vigenti in quanto sono necessarie per portare a termine la sanatoria.
Resto a disposizione,
saluti
Buonasera Filippo,
vorrei avere un vostro parere sulla possibilità di separare un vano accessorio attualmente accatastato come pertinenza all’abitazione principale e unirlo al Garage adiacente (C6) come accessorio. Nello specifico l’attuale locale è una cantina posta al piano interrato dell’edificio, accessibile direttamente dall’abitazione attraverso un corpo scala privato, e comunicante anche con il garage. L’intenzione quindi è di avere il subalterno abitazione privo di cantina e il subalterno garage con l’aggiunta del locale accessorio sopracitato. E’ una pratica formalmente corretta?
Grazie della risposta
Saluti
Salve Architetto,
a mio avviso è possibile accorpare l’accessorio al garage procedendo una una variazione catastale.
Consiglio però di informarsi con l’agenzia del territorio di zona in quanto purtroppo in alcuni casi quanto accettato da un ufficio territoriale non viene accettato da un altro.
Per mia esperienza ho proceduto diverse volte in questo modo e mi è stato accettato.
Resto a disposizione, saluti
Buonasera,
Sto valutando l’acquisto di un box per custodire auto e moto.
Ho visitato dei box in fase di completamento nei giorni scorsi.
Dal punto di vista catastale – però – mi spiega l’agente sono e resteranno catastalmente C/2.
Quali sono i requisiti richiesti perché un immobile possa essere un C/6 (es. impianti luce/acqua/antincendio, accessi, ecc.)?
Se si concludesse l’acquisto… in un locale catastato C/2 sarebbe legittimo tenere un’automobile?
Grazie anticipate per il riscontro.
Saluti.
Salve, in merito alla sua richiesta cerco di darle qualche info.
Per avere destinazione C/6 occorre che il locale abbia accesso carrabile e le dimensioni minime previste dal regolamento edilizio comunale, in genere non meno di 2.5×5.00 m. Poi in base alle metrature del piano garage sarà soggetto alle prescrizioni dei vigili del fuoco. Le ho scritto per email ulteriori indicazioni in merito. resto a disposizione, saluti
Salve sono proprietario di un locale cat C2 vorrei accatastarlo C6 è possibile?
Sono previsti requisiti minimi tipo mq o larghezza accesso al locale
Grazie
Salve Paolo,
il cambio d’uso in via generale è possibile ma occorre verificare la presenza dei requisiti richiesti per l’uso garage, come altezza e dimensioni minime che variano anche a seconda dei regolamenti locali.
Occorre poi verificare se si necessita o meno del nulla osta dei vigili del fuoco.
Le ho scritto alla sua mail altre indicazioni,
resto a disposizione.
Saluti
Ho una rimessa auto staccata dalla casa che risulta al catasto e ci pago la tari però in comune il geometra non ha trovato niente,come è possibile?
Salve Manuela,
purtroppo possono capitare queste situazioni.
In primis però occorre accertare con esattezza che non ci sia documentazione urbanistica perché vorrebbe dire il box non è regolare ed andrebbe rimosso o sanato con apposita pratica edilizia.
Sul pagamento della tari, se il box risulta accatastato a prescindere dalla regolarità urbanistica o meno ed è di sua proprietà, è legittimo che l’ufficio le richieda il pagamento.
Questo si può verificare perchè il catasto non è direttamente collegato con l’ufficio tecnico e possono verificarsi situazioni diverse con dati non corrispondenti.
Spero di averle dato qualche informazione di suo interesse,
resto a disposizione.
Saluti
Salve Geometra,
sono unico proprietario di un’unità immobiliare accatastata con gli stessi numeri di foglio e particella ma con tre subalterni diversi e contigui (piano terra, primo piano e garage di pertinenza in categoria C6). Ci sono due ingressi distinti (uno sul fronte e uno sul retro della casa) e una scala interna, ma gli appartamenti sono di fatto indipendenti e non comunicanti, dotati ciascuno di bagno e cucina. Mi chiedevo se in futuro fosse possibile fondere i subalterni per evitare l’imposizione dell’IMU seconda casa per l’appartamento che adesso è abitato da mio padre, ma che un giorno resterà vacante e a mia disposizione (dal momento che non ho intenzione né di venderlo, né di affittarlo). Dovrò rinunciare a una delle due cucine? Non rischio, inoltre, di far ricadere l’immobile nella categoria delle abitazioni di lusso, dal momento che il totale dei metri quadrati aumenterà, fondendo i due subalterni? L’appartamento al primo piano è di 90 mq, quello al piano terra di 125 mq e il garage di 16 mq. Rientreranno nel calcolo dei mq complessivi finali anche il cortile, le scale, i due balconi e la soffitta (accatastata come ripostiglio)? La ringrazio anticipatamente, saluti.
Buongiorno sig. Enrico,
l’accorpamento dei subalterni è possibile solamente se comunicanti e non funzionanti singolarmente.
Esempio di ciò è la presenza di una sola cucina, come ben dice.
Nel caso in cui si predisponga una pratica edilizia per unire i due appartamenti e renderli una unica unità immobiliare, sarà poi possibile fondere il tutto anche catastalmente.
Per quanto riguarda la categoria di lusso, occorre valutare diversi parametri e non solo la metratura, andrebbe approfondito con le caratteristiche dell’immobile.
Spero di averle dato qualche informazione di suo interesse,
resto a disposizione.
Saluti
Buonasera ,
sono interessata ad un annuncio di vendita di un appartamento e nella descrizione si parla di cantina carrabile a piano terra.
Vorrei sapere cos significa e che differenza c’è invece con garage.
Come incide tale differenza sul prezzo dell immobile e sull’utIlizzo dello stesso.
Grazie
Salve sig.ra Tamara,
occorre verificare la documentazione per darle risposta con precisione.
Potrebbe voler significare che il locale è adibito a cantina ma che dispone di accesso carrabile per poter entrare con un veicolo.
A livello di prezzo è sempre il mercato a stabilirne il valore mentre a livello di utilizzo, non sarebbe a mio avviso idoneo per l’uso di garage in quanto potrebbe non avere i requisiti minimi previsti, sia come dimensioni dei locali sia come dotazioni di sicurezza.
Occorre sicuramente un approfondimento, a mio avviso le differenze principali potrebbe essere queste.
Resto a disposizione,
saluti
Buona sera geometra,
possiedo un terreno pavimentato di circa 230 mq attualmente in categoria catastale F che vorrei adibire a parcheggio scoperto affittando i posti auto. In tal caso, in quale categoria catastale ricadrebbe?
La ringrazio infinitamente per una sua risposta
Salve sig. Renato,
occorre una distinzione fra affitto come attività d’impresa oppure come affitto fra privati.
Nel primo caso occorre verificare che sia prevista l’attività di parcheggio nella zona in cui è edificato il terreno e richiedere tutte le autorizzazioni per lo svolgimento dell’attività.
In questo caso andrà accatastato come parcheggio a scopo di lucro, come attività commerciale.
Nel secondo caso è più semplice ma è sempre necessario verificare gli usi previsti per la zona, sulla base del regolamento edilizio comunale.
In questo caso si procederà con l’accatastamento dei posti auto come C/6 ed ognuno potrà essere oggetto di contratto d’affitto tra privati.
Spero di averle dato qualche indicazione di suo interesse,
resto a disposizione.
Saluti
Buongiorno geometra, sto per acquistare un “posto auto” in un garage sotterraneo nel quale sono presenti “box auto” completamente chiusi sui quattro lati (con porta basculante) e “posti auto” chiusi solo su 3 lati (manca la basculante).
I box inoltre hanno accesso, con presa esterna a fianco di porta, alla corrente elettrica condominiale mentre i “posti auto” no.
Vorrei sapere visto che la categoria catastale del posto auto aperto è la stessa del box chiuso?
– la ripartizione delle spese per l’elettricità (è presente anche un cancello di ingresso al sotterraneo elettrificato) vanno semplicemente divise per millesimi senza differenze tra le due categorie?
– abitando nel condominio sovrastante e possedendo già un altro box auto collegato all’appartamento ma in un sotterraneo separato, questo posto auto può essere inserito nello stesso rogito dell’appartamento? E se si con quale denominazione?
Grazie e cordiali saluti
Buongiorno sig. Gaetano,
la categoria catastale è la medesima sia per i box che per i posti auto.
Per quanto riguarda la divisione delle spese, occorre considerare chi usufruisce del servizio condominiale ed in base ai relativi millesimi del box o posto auto, viene calcolata la quota.
Chiaramente se un box utilizza la corrente elettrica condominiale ed il posto auto no, andrebbe escluso nel riparto delle spese di energia elettrica.
Per il secondo posto auto, a mio avviso è possibile inserirlo nel rogito come pertinenza dell’appartamento limitrofo. Maggior chiarezza si potrà avere chiedendo informazioni ad un notaio.
Spero di averle dato qualche informazione di suo interesse,
resto a disposizione.
Saluti
Salve, volevo chiedere un consiglio, devo vendere un’immobile acquistato dal costruttore a suo tempo, che ha box e cantina attigui. All’epoca chiesi di non costruire il muro divisorio tra cantina e box (creando un ambiente unico), oggi che vorrei vendere l’agenzia immobiliare mi dice che questa difformità va regolata al catasto, poichè non fu fatta dal costruttore, e potrebbe creare problemi al nuovo acquirente per il mutuo.
Grazie in anticipo, cordiali saluti.
Salve sig. Rocco,
ogni modifica apportata rispetto al progetto autorizzato va ripristinata oppure regolarizzata per poter attestare la conformità dell’immobile in caso di compravendita.
L’agenzia dice bene, aggiungo che oltre il catasto andrà aggiornato anche il progetto edilizio presso l’ufficio tecnico comunale, per conformare i progetti autorizzati allo stato di fatto.
Occorre però verificare a priori se le modifiche apportate sono compatibili col regolamento edilizio, altrimenti non è possibile una sanatoria ma occorre ripristinare, nel suo caso, il muro mancante.
Spero di averle dato qualche informazione di suo interesse,
resto a disposizione, saluti
Buongiorno,
egregio geometra Tommaso, le scrivo per chiederle un parere su un argomento spinoso, sul quale da tempo non trovo delle risposte univoche. Sono proprietario di un immobile che catastalmente è costituito da 2 distinte unità, un locale chiuso con accesso autonomo dalla strada con serranda c2 e un piazzale di circa 200mq c6. Durante dei controlli effettuati per l’effettuazione di bonus 110/ vendita dell’immobile, ho scoperto che la pratica per la separazione del locale con cambio di destinazione d’uso, non è andata a buon fine. Originariamente l’immobile era accatastato come un unico immobile c2, costituito da un locale chiuso di circa 70 mq comunicante per mezzo di un serranda con un cortile di circa 200mq e con una porta con il passo carraio passo carraio; specifico che nell’atto di vendita è stato venduto come garage!. Nella separazione ovviamente la serranda comunicante con il cortile e la porta comunicante con il passo carraio sono state chiuse. Ora sarei interessato alla vendita di detta unità e vorrei sapere quale è la strada migliore per renderlo commerciabile, avendo già ricevuto delle manifestazioni di interesse in tal senso. La ringrazio in anticipo
Salve sig. Alessio,
occorre verificare la pratica urbanistica e la destinazione autorizzata presso l’ufficio tecnico comunale. La base di partenza è quella.
Poi se in comune per esempio risulta garage ed in catasto magazzino, occorre valutare se mantenere la destinazione comunale ed aggiornare quella catastale, oppure viceversa procedere con un cambio uso comunale (verificando che sia fattibile in base al regolamento edilizio) ed adeguarsi alla destinazione catastale.
Spero di averle dato delle indicazioni di suo interesse,
resto a disposizione.
Saluti
Buon pomeriggio,
Vorrei sapere se il posto auto scoperto, posto sul livello stradale ma con accesso da un cancello pedonale condominiale, è classificabile nella categoria C/7, poiché ho un altro C/6 di proprietà vorrei sapere se è possibile cambiare categoria catastale.
Grazie in anticipo per la risposta.
Cordiali saluti
Gentile Turrini Filippo
Ho acquistato un appartamento dove il cortile di accesso è condominiale, di faccia a questo viale di accesso c’ è un box di 14mq con particella diversa dall edificio è di proprietà di un appartamento . La mia domanda dove posso vedere se è regolarmente adibito a box anche se dalla visura catastale è un C/6 e la servitù di passaggio come l ha acquistato? Non abbiamo mai avuto un condominio costruito suamo 5 unità. È stato costruito nel 1958 mai usato per mettere l’ auto ma solo uso deposito questa è il quarto passaggio di proprietà acquistato sempre da uno dei proprietari degli appartamenti interni del fabbricato
Salve Franca,
per verificare l’esatta destinazione del bene occorre richiedere copia dell’urbanistica presso l’archivio dell’ufficio tecnico.
Si troveranno tutte le pratiche edilizie che hanno permesso la realizzazione del manufatto e l’indicazione della destinazione d’uso autorizzata.
Per la servitù, occorre verificare l’atto di acquisto in quanto deve essere specificata al momento dell’acquisto del bene, in alcuni casi viene evidenziata anche in planimetria catastale, ma è meno frequente.
Spero di averle dato qualche informazione di suo interesse,
resto a disposizione.
Saluti
Buongiorno, nel mio condominio c’è un garage accatastato come magazzino, essendo piccolo per le auto attuali, ogni condomino ha la facoltà di parcheggiare davanti all interno dell’ area condominiale. Questo spazio di parcheggio esterno è regolato da qualche legge che autorizza la possibilità di parcheggiare dinanzi a un garage di propria proprietà? O deve considerarsi solo spazio di manovra e se si, di quanto è? Si considera lo spazio manovra anche se non è accatastato garage?
Buonasera sig.ra Elena,
se gli spazi di manovra sono definiti come beni comuni e quindi utilizzabili liberamente da tutti i condomini, a mio avviso occorre una delibera di assemblea di condominio con cui si stabilisce la porzione di corte comune che ogni condomino può utilizzare come posto auto.
In questo modo si regolamenta l’uso delle parti comune che altrimenti non potrebbero essere occupate dal condomino in quanto “di tutti”.
Spero di averle dato qualche indicazione di suo interesse,
resto a disposizione.
Saluti