Annullamento compravendita immobiliare: tutto quello che devi sapere per proteggerti

Può succedere. Un imprevisto, un documento non conforme, qualcosa provoca l’annullamento della compravendita immobiliare che stavi portando a termine. E se non te ne fossi accorto prima? Quali sono i rischi che possono compromettere l’acquisto della tua nuova casa e generare conseguenze spiacevoli?

L’acquisto di una casa è uno degli obiettivi più importanti per le famiglie italiane. Una scelta entusiasmante, ma complessa. Quasi il 75% degli italiani è proprietario della casa in cui vive. Nonostante possa rappresentare un impegno per molti anni, acquistare casa è dunque un’attività di grande importanza per tutti noi.

Tuttavia, annullare il contratto di compravendita immobile può causare notevoli disagi e complicare i tuoi progetti di vita, se non sai come proteggerti. Oltre all’attenzione necessaria in ogni passo verso l’acquisto della tua nuova casa, sarà meglio conoscere i tuoi diritti e doveri anche nel caso di recesso della proposta d’acquisto.

Tutelati ed evita brutte sorprese. Siamo qui per vedere insieme a cosa devi fare attenzione.

Annullamento compravendita immobiliare: rischi e difformità

In Italia, circa 8 immobili su 10 presentano delle difformità che posso portare a multe, sanzioni o all’annullamento della compravendita immobiliare. Dunque, puoi facilmente intuire quanto sia alto il rischio di incombere in problematiche che possono sfociare nell’annullamento del rogito.

Sono tre le principali difformità, che possono interporsi tra i tuoi buoni propositi d’acquisto e la realizzazione del sogno di una nuova casa:

1. catastali;
2. urbanistiche;
3. notarili.

Esaminiamole nello specifico. Vediamo quando possono manifestarsi queste difformità, a cosa devi fare attenzione e come dovresti agire.

#1 Annullare contratto di compravendita: le difformità catastali

La legge n.122/2010 ha introdotto l’obbligatorietà di alcuni dettami specifici negli atti pubblici e nelle scritture private tra vivi, aventi per oggetto il trasferimento immobiliare.

In particolare, pena la nullità dell’atto, devono contenere, oltre all’identificazione catastale: “il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”.

Quindi, per non rischiare l’annullamento dell’atto di compravendita occorre verificare tutti gli aspetti catastali del fabbricato. Oltre, ad accertare che l’immobile sia conforme a quanto autorizzato presso l’Agenzia delle Entrate.

Come puoi riuscirci?

Per accertarti che l’immobile, sia conforme alla normativa catastale, devi procurarti una planimetria catastale e una visura. Questa documentazione è rilasciata dall’Agenzia delle Entrate-Territorio, il vecchio catasto, della provincia in cui è ubicato l’immobile. Puoi richiederla tu, oppure delegare una persona terza.

Quando sarai in possesso dei documenti, dovrai confrontare lo stato di fatto della casa con la planimetria rilasciata dell’Agenzia delle Entrate-Territorio e verificare che siano corrispondenti.

La stessa cosa, puoi farla con la visura catastale. È un documento che sintetizza le caratteristiche dell’immobile e ne certifica la consistenza e il valore catastale attraverso la rendita catastale.

Inoltre, nella visura sono indicati l’indirizzo dell’immobile e gli intestatari. Per non correre rischi nella compravendita, assicurati che i dati siano corretti. Attenzione: verifica con attenzione questi dati, poiché sei responsabile di quanto dichiarato e accettato nell’atto di compravendita immobiliare, che tu sia l’acquirente dell’immobile, oppure il venditore.

#2 Difformità urbanistiche che possono portare all’annullamento dei contratti di compravendita immobili

Il secondo controllo che devi fare, per evitare il rischio di annullamento della compravendita immobiliare, è verificare la conformità urbanistica della casa.

Ovvero, tramite le autorizzazioni edilizie rilasciate nel corso degli anni, devi accertarti che l’edificio sia stato costruito in conformità con quanto autorizzato dall’ufficio tecnico comunale.

Infatti, ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è il Catasto, ma il titolo edilizio depositato nel Comune di riferimento.

Dunque, occorre presentare una domanda di accesso agli atti presso l’ufficio archivio del Comune in cui è ubicato l’immobile. In questo modo, puoi verificare la conformità mediante confronto con l’ultimo titolo edilizio rilasciato. Ottenuta la planimetria approvata puoi procedere con la verifica della casa rispetto al progetto autorizzato.

Ricorda, non tutte le eventuali difformità riscontrate nella verifica sono considerate abusi, poiché le norme edilizie prevedono delle tolleranze costruttive. Per essere sicuro, procedi alla verifica con un tecnico specializzato, in modo tale che possa valutare il tuo caso specifico.

Ai fini dell’atto di compravendita immobiliare è importantissimo verificare la conformità urbanistica della casa. Spetta al venditore dichiarare la conformità alle pratiche edilizie che hanno portato alla costruzione o alla modifica dell’immobile. Nel caso di dichiarazione mendace, l’atto di compravendita può essere considerato nullo.

Il compratore, del resto, è comunque tenuto a verificare che quanto sta per acquistare sia davvero conforme a quanto riportato nelle autorizzazioni rilasciate dall’ufficio tecnico comunale. Altrimenti, potrebbe ritrovarsi a comprare un immobile difforme o addirittura abusivo.

#3 Difformità notarili e annullamento dell’atto di compravendita immobiliare

Quando parliamo di difformità notarili s’intendono tutte le problematiche emerse durante la preparazione dell’atto di compravendita immobiliare da parte del notaio.

Infatti, il notaio non ha nessuna responsabilità in merito alle verifiche di conformità catastale e urbanistica dell’immobile, ma è incaricato alla stipula dell’atto di compravendita. Quindi, ha un doppio obbligo nei confronti delle parti:

• informare delle conseguenze derivanti dalla stipula dell’atto;
• effettuare gli accertamenti ipocatastali sui beni in oggetto del trasferimento.

Gli accertamenti ipocatastali rivestono un’importanza fondamentale per l’immobile oggetto del contratto. Comprendono diversi adempimenti che il notaio dovrà effettuare con la finalità di accertare la regolarità dell’atto di compravendita immobiliare.

A titolo esemplificativo, fra le tante verifiche, le principali prevedono la ricerca di:

• visure catastali – per identificare con correttezza e univocità i beni oggetto del trasferimento;
• visure ipotecarie – per conoscere l’effettiva titolarità del bene e ricostruire i vari trasferimenti di proprietà;
• vincoli, trascrizioni pregiudizievoli, iscrizioni ipotecarie, ecc. sul bene, che possano portare a una errata compravendita.

Per tutelarti dall’annullamento della compravendita immobiliare, nel caso di problemi notarili, non devi fare niente di particolare, sarà il notaio che tutelerà te e il tuo acquisto.

Tuttavia, ti consiglio di affidarti a un professionista di certa e comprovata esperienza e di non scegliere il notaio sulla base del preventivo. Risparmiare qualche centinaio di euro, per poi rischiare di doverne spendere molti di più, nella speranza di porre rimedio a qualche imprevisto, non è mai una buona idea.

La compravendita immobiliare con le carte in regola: ti accompagno al rogito

Le difformità che possono portare all’annullamento della compravendita immobiliare si annidano in contesti e momenti diversi nel percorso d’acquisto della tua nuova casa. Non è affatto scontato che sia sempre tutto in regola, anzi.

Ora, sai a cosa fare attenzione e puoi prepararti con tranquillità, per essere sicuro che tutto proceda per il meglio. Certo, sono rischi che riguardano aspetti tecnici e burocratici. Avere vicino a te un professionista di fiducia che possa consigliarti e verificare che tutto sia in ordine è di vitale importanza.

Da oltre 10 anni mi occupo di edilizia e tutti i giorni ho a che fare con situazioni inerenti a una compravendita immobiliare. Ho assistito a diverse situazioni spiacevoli, concluse con l’annullamento dell’atto di compravendita immobiliare a causa di una difformità che ha compromesso la stipula notarile. D’altra parte, in molti altri casi, ho concluso numerose compravendite analizzando e ponendo rimedio alle situazioni critiche in cui mi sono imbattuto.

Per tutelarti e aiutarti nella compravendita immobiliare affinché abbia tutte le carte in regola, senza rischi e senza stress per te, ho ideato il servizio di consulenza alla compravendita immobiliare – Ti accompagno al rogito.

È un servizio che ti accompagna passo dopo passo durante le fasi della compravendita grazie a un protocollo collaudato ed efficace. Posso aiutarti sia nella ricerca dell’abitazione dei tuoi sogni che nell’acquisto di una casa conforme alle normative.

Il protocollo C.A.S.A. nasce per rispondere a tutte le tue esigenze, sia che tu stia vendendo o acquistando casa, accompagnandoti dalle fasi preliminari fino all’appuntamento dal notaio. Contattami senza impegno, insieme possiamo evitare rischi e perdite di tempo, per assicurarti l’acquisto di un immobile con tutte “le carte in regola”.