Abusi edilizi e Superbonus 110%: tutto quello che devi sapere

Quando si tratta della tua casa, districarti tra le diverse normative e le continue modifiche implementate dal legislatore può essere davvero frustrante. La correlazione tra abusi edilizi e Superbonus 110% rientra in queste situazioni complesse e presenta diverse criticità. Eppure, devi comprenderne le dinamiche per cogliere eventuali opportunità ed evitare di commettere errori.

Il Superbonus 110% è uno strumento ideato per rilanciare il settore dell’edilizia in un contesto storico reso difficile dalla pandemia da COVID-19. Lo scopo era quello di incentivare gli interventi di ammodernamento delle abitazioni, senza pesare sulle tasche degli italiani. Tant’è che è stata introdotta la possibilità di cedere il credito fiscale, novità assoluta nel panorama normativo.

Tuttavia, in Italia gli abusi edilizi non rappresentano un’eccezione. Questo ha generato non poche problematiche a coloro che avrebbero voluto fruire degli incentivi statali per la ristrutturazione e l’efficientamento del proprio patrimonio immobiliare. Ma qualcosa è cambiato. Superbonus e abusi edilizi possono convivere? Scopriamolo insieme.

Abusi edilizi e Superbonus: cosa dice la normativa?

Case private o interi condomini possono presentare delle difformità rispetto ai progetti originali, oppure risultare costruiti senza i necessari permessi: in questi casi, si parla di abuso edilizio. Secondo la normativa in vigore, il Testo Unico sull’edilizia del 2001, non è possibile usufruire di detrazioni fiscali per degli interventi su un immobile che presenta un abuso edilizio. 

Quindi, stando a questa logica, se sei proprietario di un immobile che presenta abusi, non dovresti poter accedere neppure al Superbonus 110%. Proprio come era previsto nella prima versione del Decreto Legge n. 34/2020, il cosiddetto Decreto Rilancio, che ha introdotto la misura di sostegno.

Fino a giugno 2021 è stato così, ma il Decreto Semplificazioni-bis (D.lgs. n.77/2021) ha introdotto alcune importanti modifiche a riguardo, grazie alle quali, è possibile usufruire del Superbonus anche in presenza di abusi edilizi.

Vediamo in quali casi e con che modalità.

Che cos’è lo “stato legittimo” di un immobile

Gli interventi realizzati su un immobile, o un’unità immobiliare, a partire dalla sua costruzione devono essere conformi alle norme: l’articolo 9 bis del decreto 380/01 del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 stabilisce che si tratta di:

“quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.”

Inoltre, il decreto stabilisce che lo stato legittimo si può attestare mediante documenti su cui è indicato il titolo abilitativo edilizio. Oppure, per gli immobili costruiti quando non era obbligatorio depositare questa documentazione, attraverso: “informazioni catastali di primo impianto, da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza”. Insieme al titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’immobile (o sull’unità immobiliare).

La certificazione di stato legittimo è una dichiarazione redatta da un tecnico abilitato. Quindi, garantisce che un immobile, o una unità immobiliare, non presenti abusi edilizi, ma siano del tutto conformi al progetto originario o alle modifiche successive. Non è obbligatoria e non è necessario presentarla insieme alla documentazione per richiedere il Superbonus 110%. Tuttavia, rappresenta una tutela ulteriore anche in caso di compravendita.

Superbonus 110% e abusi edilizi: le novità del Decreto Semplificazioni-bis

Richiedere le agevolazioni fiscali del Superbonus è possibile anche in caso di abusi edilizi, oppure no? Per rispondere, dobbiamo prima di tutto separare le due casistiche:

• interventi in cui è prevista la demolizione e la ricostruzione – è ancora previsto l’obbligo di certificare la conformità edilizio-urbanistica;
• interventi che rientrano nella manutenzione straordinaria – il Decreto Semplificazioni-bis ha stabilito che è sufficiente presentare la CILAS, una particolare forma di CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), in cui non compare lo stato legittimo dell’immobile. Quindi, tramite questa pratica non è possibile escludere la presenza di abusi.

Dunque, a differenza di quanto previsto dal Testo Unico, nel caso del Superbonus 110% è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali anche se l’immobile presenta delle difformità, pur rimanendo tali difformità “abusi” da regolarizzare o rimuovere in caso di realizzazione di altre opere di ristrutturazione. Stiamo parlando di abusi edilizi minori, come:

• tettoia non a norma;
• foro finestra che è stato chiuso o aperto;
• balcone trasformato in veranda, ecc. 

I piccoli abusi edilizi non pregiudicano l’erogazione del Superbonus 110%?

La certificazione di stato legittimo non è compresa tra le pratiche da presentare per gli incentivi del Superbonus 110%. Dunque, questa agevolazione può essere richiesta anche dai proprietari di un immobile o da un condominio in cui siano presenti abusi edilizi.

Tuttavia, il comma 16-quater del Decreto Legge n. 77/2021 precisa che “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”. Questo vuol dire che la pubblica amministrazione può disporre controlli per accertare la legittimità degli immobili su cui sono stati autorizzati gli interventi.

Inoltre, le verifiche potranno essere effettuate anche sui lavori che rientrano negli incentivi. In particolare:

• l’Agenzia delle Entrate, per quanto riguarda l’aspetto fiscale;
• l’ENEA, per stabilire se gli interventi siano conformi al progetto e se siano o meno raggiunti gli obiettivi di risparmio energetico e/o miglioramento antisismico.

Come nel caso di una compravendita immobiliare, anche per la richiesta del Superbonus 110% il consiglio è di rivolgerti sempre a un esperto, senza improvvisare. Un professionista competente saprà rispondere a ogni tuo dubbio e ti aiuterà a compilare tutte le pratiche necessarie. Hai la certezza di non commettere errori. Se vuoi saperne di più, contattami per una prima consulenza gratuita e senza impegno.